第八章企业价值评估及综合练习资料.ppt

假设开发法——未来值法（未告知折现率时） 1、楼价—指将待估土地开发成房地产后的价格，即楼价； 6、利润—以预付资本为计算基础，即“2-4”项，注：不包含利息； 3、建筑费—即开发建造房地产所发生的成本费用； 4、专业费用—指与房地产开发建设有关的设计费等；专业费=建筑费×某百分比 5、利息—全部预付资本的利息：（一般按复利计息） （1）利息计算基数包括：待估土地价格、建造费、专业费； （2）计息期确定购：待估地价在建造起点投入，以整个建造期计息；建筑费、专业费在建造期均匀投入，视为期中投入计息； 7、税费—指销售建造房地产发生的税费（营业税等） 8、租（销）售费用—出租或销售房地产发生的费用，如销售费用等 2、待估地价—指评估时点地价； 待估地价=楼价-建造费-专业费用-利息-利润-租售税费-租售费用 辅导书P88页例题“6题”：待估建筑物为砖混结构住宅，宅基地面积300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原率7%，建筑物还原率8%，预计建筑物剩余使用年限25年，取得租金收入的年费用7600元，评估人员运用市场法计算得到土地使用权价格为1000元/平方米，要求：用建筑物残余估价法测算建筑物价值？ 解析：本例已要求用残余估价法评估建筑物价值。因此，分三步：先计算房地纯收益，再计算土地纯收益，最后计算建筑物纯收益，并计算出建筑物价值： 辅导书P87页例题“1题”：选择的比较案例成交地价为1000元/平方米，对应土地使用权年限30年，待估土地出让年限20年，土地折现率8%，试估算年限修正后的地价？ 本例只要求进行使用年限修正； 说明：分子为“待估土地”、分母为“比较案例”，指数m表示对象的使用年限，指数n表示案例的使用年限； 辅导书P74页例题“16题”：被评估设备购建于2000年6月，账面原值120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员调查分析得到如下数据： （1）从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102%、105%、103%、106%、108%； （2）由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普通运用的同类设备节约5000元； （3）该设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业。 （4）该设备在评估基准日前的利用率60%，评估基准日后，预计利用率为80%； （1）计算该设备的重置成本？（2）计算该设备的加权投资年限和成新率？（3）计算该设备的功能性贬值额？（4）计算该设备的经济性贬值？（5）计算该设备的评估值？ 本例中价格指数是定基价格指数；本例涉及改良支出的重置 设备由于改良，其功能增强，年超额净运营成本折现值合计，即为功能性贬值； 重庆财经职业学院 骆剑华 第八章 企业价值评估（P288） 一、企业价值评估的特点（P290）（重点） 企业整体价值与单项资产评估汇总价值的区别：（P290） 二、企业价值评估的范围（P292）（一般范围、具体范围） 三、企业价值评估的因素分析（P296---）（需熟悉） （一）企业偿债能力财务分析（静态指标） 1、流动比率=流动资产/流动负债 2、速动比率=速动资产/流动负债 3、资产负债率=负债总额/资产总额 三、企业价值评估的因素分析（P302---） （二）企业营运能力财务分析（动态指标） 1、存货周转率（存货周转次数、存货周转天数）（1年内） （1）存货周转次数=年销货成本/存货平均余额 其中，存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2 （2）存货周转天数=360/存货周转次数 2、应收账款周转率（应收账款周转次数、平均收款期） （1）应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额 其中，赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回、折让和折扣 应收账款平均余额=（期初余额+期末余额）/2 （2）应收账款平均天数=360/应收账款周转次数 三、企业价值评估的因素分析（P302---） （三）企业盈利能力财务分析（动态指标） 1、投资报酬率 （1）资产报酬率（资产利润率）=利润/资产 （2）净资产报酬率（净资产利润率）=税后利润/净资产 2、销售利润率 （1）销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入 （2）销售净利率=税后利润/销售收入 3、每股利润（每股税后净利） 其中：销售毛利=销售收入-销售成本；未考虑销售退回折让等； 4、每股股利（普通股） 5、市盈率 说明：市盈率是个比率，一般是倍数，无单位； 收益法评估企业价值（本书第八章第四节）（P306） 折现率和资本化率的估算（重点） 一、确定折现率和资本化率的原则 1、