房地产项目成本构成资料.docVIP

10000平方米高层住宅开发成本 该土地位于重庆沙坪坝地区重庆大学旁边的一个有待拆迁的城市土地，已知原有房屋建筑面积为5000平方米，新开发建设的高层住宅的建筑面积为10000平方米，容积率=2。 第一部分 成本项目构成名称及解释 序号 名称 各项费用名称的解释 1 土地费用 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成 1.1 土地出让金 土地使用权出让金是指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。 1.2 征用耕地的补偿费用 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 1.2.1 征（土）地管理费 征（土）地管理费是指由用地单位支付的,因征地产生的各项费用和土地管理费的总称。 1.2.2 青苗补偿费 青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 1.2.3 土地补偿费 是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 1.2.4 农业人口安置费用 农业人口安置费用指拆迁规定的过度期限内，由被拆迁房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费。在过度期限内，拆迁人已向被拆迁人提供周转房的不支付该费用。 1.2.5 地上、下附着物补偿费 地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 1.2.6 水利设施维修分摊 　 1.2.7 耕地复垦基金 指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地政府或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用 1.3 城市房屋拆迁补偿安置费 城市房屋拆迁补偿安置费是指城市房屋拆迁是需要支出的费用。 1.3.1 拆迁代办费用 拆迁代办费用主要用于对被拆迁房屋（含附属物）及其所有人、使用人进行调查摸底，拟定拆迁补偿安置方案、动员拆迁、代办草拟或签订拆迁补偿安置协议并组织实施等。 1.3.2 拆迁管理费 拆迁管理费由批准拆迁的房屋拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证时，向拆迁人收取。 1.3.3 拆迁安置补偿费 拆迁安置补助费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的拆迁安置补助费作为其自行解决住房的补助。 1.3.4 货币安置费用 货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式 1.3.5 房屋产权补偿及评估费 房屋产权补偿及评估费是执行国家计委、建设部制定的房地产中介服务收费标准服务性收费。 1.3.6 搬迁补助费 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 1.3.7 提前搬迁奖励费 提前搬迁奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。 1.4 附属设施补偿费 　 1.4.1 经济损失补助费 经济损失补助费是由于拆迁导致人们生活等不便造成的经济损失。 1.4.2 电话迁移费 电话迁移费是由于拆迁导致电话迁移所应付的补偿费用。 1.4.3 水电总表等设施的拆迁补偿 水电总表等设施的拆迁补偿是指由于拆迁导致水电总表等设施迁移所应付的补偿费用。 1.5 购买时由买方缴纳的税费 　 1.5.1 土地使用税 土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费 1.5.2 契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 1.5.3 耕地占用税 是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税 2 勘察设计及前期工程费（除规费） 勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用 2.1 市场调查及产品策划 市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它能识别、定义市场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。 产品策划应该是怎么规划该产品在有限的时间得到最好的利润的具体超做步骤。 2.1.1 可行性研究 可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 2.1.2 前期调研费 　 2.1.3 前期策划费 　 2.2 规划设计费 工程项目的规划设计费 2.2.1 规划 建设工程规划综合费是政府的非税收入