公园的商业发展模式研究资料.pptVIP

入口处的精神雕塑，用以标示项目形象 在街道的公共空间如广场和组团间统一放置象征文化和生活格调的小型雕塑与时尚小品 利用公园资源，充分借景 景观之于建筑的意义 充分引入室外资源至过渡空间 街区内部开放的环境，并充分造景 景观之于建筑的意义 水流、拱桥、连廊、绿植、天桥等造景道具， 创造人性化的内部景观 THANKS 对项目借鉴意义 1、在城市核心区充分挖掘民俗、历史、文化价值，能够充分规避项目规模及 先天旅游禀赋劣势，短时间内树立品牌市场形象，创造核心价值。 2、项目建筑风格为中式，建筑形式经过统一规划，形成中庭院落式独栋商业， 建筑产品的细节打造细致诠释了项目定位。 公园商业开发维度解析六 公园面积与开发模式关系 项目面积与公园面积的规模化情况不同，决定不同的开发模式和开发战略。郊区大型旅游主题公园商业，通过公园的打造提升区域价值，聚拢区域人气，从先期商业依托于公园，逐步实现公园与商业的良性互动。 城区级公园商业，商业在拥有城市资源的情况下，与公园互为依托，有效利用公园提升项目价值。 城区级公园商业的开发原则，必须有效控制现金流，并最大限度发挥公园的营销支撑作用。开发进度上，应合理控制公园开发节奏，享受公园不断完善带来的利润持续增值过程。 通过公园商业开发模式六大维度的分析 我们要问 项目开发模式中的的六大维度是什么？ 项目应该采取何种开发模式？ 不同的开发模式，将带来不同的开发策略和现金流策略 公园商业项目维度解析 项目开发维度体系 1 2 3 4 5 6 公园坐落的空间分布关系 公园与商业的依托关系 地产主导与泛地产主导关系 市场辐射距离关系 公园面积与开发模式关系 消费类型与物业带动关系 项目开发模式要点 城市核心发展区 升级型特色定位 互为依托 地产主导 城市或城际辐射 城区级公园开发 根据对项目开发模式6大维度的综合分析，我们认为公园商业项目的开发模式为： 以房地产开发为主导 公园与商业互为依托 主题鲜明的 城区级公园商业开发。 区别于泛地产开发模式 前期现金流的流出控制 公园、商业、整体物业开发节奏的有序控制 土地取得模式借鉴 明确公园对于商业及整体物业价值提升的重要作用 公园作为商业发展的重要配套，商业公园共同聚集人气 产品研发、营销、品牌建设阶段将公园价值极致化 营运个性化主题鲜明 主题定位中的倾向性 商业体量的控制 公园规模影响开发定位 合理控制公园开发节奏 享受公园不断完善带来的价值持续增值 开发模式在各个开发阶段需解决的问题 拿地策略 政策壁垒在何方？如何有效规避？ 借鉴案例：龙湖动步公园 借鉴案例：成都宽窄巷子、北京蓝色港湾 借鉴案例：重庆陶然大观园 项目定位 开发节奏 产品研发 项目定位如何契合时代特征、区域及自身特点？契合政府意向方向，满足政府需求？ 借鉴案例： 产品研发如何契合项目发展理念，并将景观贡献发挥极致？ 如何掌控项目开发节奏，实现品牌、利润、现金流稳健的发展目标？ 拿地策略问题研判 公园商业开发政策壁垒是什么？ 第十二条 规划部门应当会同城市园林绿化主管部门划定公园保护范围，并实施控制管理。公园保护范 围内建（构）筑物的体量、色彩及建筑风格等应当与公园景观相协调，不得影响公园内的植物生长。 第十四条 城市规划区范围内公园建设项目的规划设计方案，由市城市园林绿化主管部门审查，报市建 设、规划管理部门审批，其园林景点建设、园林小品建筑、景区道路系统等规划设计方案，由市城市 园林绿化主管部门审批。城市规划区范围以外的公园建设项目的规划设计方案由区、县（自治县、市） 城市园林绿化主管部门审查，建设、规划管理部门审批。 第十六条 综合性公园绿化用地面积应不低于其陆地面积的百分之八十，建筑面积不超过其总 面积的百分之三；其他类型的公园按国家公园设计规范标准执行。  重庆市城市公园管理条例关于公园项目建设的有关政策 第二十条 任何单位和个人不得侵占公园绿地，不得以出租、合作、合资或者其他方式，将公园绿地改 作他用。 第二十二条 因城市规划确需改变或调整公园绿地性质和范围的，城市规划区范围内必须经市城市园林、 规划、土地管理部门同意后，报市人民政府批准；城市规划区范围以外的经区、县（自治县、市）城市 园林、规划、土地管理部门同意，报同级人民政府批准，并报市城市园林绿化主管部门备案。 占用公园绿地应依法予以补偿并供给土地，用于公园建设。 第二十六条 单位和个人在公园内举办大型游乐、展览等活动，应征得公园管理机构和城市园林绿化主管 部门及公安等部门的同意，并依法办理有关手续。  通过公园的投入建设，获取更多商业指标的政策壁垒解读 第十六条 第二十条 综合性公园绿化用地面积应不低于其陆地面积的百分之八十，建筑面积不超过其