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第三章 个人住房贷款 本章主要内容 个人住房贷款概述 固定利率抵押贷款现金流分析 住房抵押贷款中的风险及违约行为分析 住房抵押贷款的各种方式及其特点和创新 我国住房抵押贷款方式的改进 第一节 个人住房贷款概述 个人住房贷款的概念及种类 个人住房贷款的概念 中长期消费信贷款 作用：把个人对住房的潜在需求转变为现实需求 我国个人住房贷款的种类 按资金来源： 商业性贷款（自营性） 公积金贷款（委托性） 组合贷款 按住房交易形态：首次住房贷款和再交易住房贷款 个人住房贷款的担保方式 以所购住房作抵押 抵押加连带责任保证 开发商担保 住房置业担保 抵押加购买住房贷款保险 个人住房贷款涉及三类险种： 与借款者人身相关的保险：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力时 与抵押房产损失相关的保险 以上两个险种在上海市合并为“上海个人抵押住房综合保险” 另外，当贷款成数过高，贷款方可能因借款人违约遭受较大损失时，贷款方可能要求对借款人违约行为进行保险 目前，我国个人住房贷款保险的承保者主要是商业性的保险公司 住房抵押贷款的订立 住房抵押贷款的订立过程 住房抵押贷款的审核 对抵押物价值的评估 关于房产价值的评估主体 房产的价值将同时影响购房者、银行和贷款保险方，因此，应由谁来委托房地产估价机构进行房地产估价是一个问题。 我国目前一般是由购房者来委托；而抵押贷款发展成熟的美国，是由贷款人或贷款担保机构（联邦住房管理局和退伍军人管理局）来委托。 关于评估方法 依据建筑成本、市场成交数据和房屋租金等信息，通过重置成本法、市场比较法和收益还原法的估价结果进行加权平均而得出。一般以市场比较法得出的估价结果为主要参考。 对贷款申请人的信用评估 贷款申请人的尝债能力 贷款购房的月支出与月收入之比（支付收入比）：注意月支出还包括可能的保险费和不动产税等相关支出 长期债务总支出与月收入之比（全部债务收入比）：长期债务总支出还包括如购车贷款等 另外，注意借款人收入来源的稳定程度 贷款申请人的尝债意愿 信用纪录 还款动机：从两方面衡量，一是贷款成数（即贷款额与房价的比率）；二是购房动机（自住、投资） 第二节 固定利率抵押贷款现金流分析 固定利率抵押贷款(FRM) 其贷款利率在整个合同期内保持不变。 固定利率抵押贷款利率的确定 实际利率：由资金供需决定 利率与通货膨胀 利率与风险 固定利率的确定 i = r + p + f i的确定取决于贷款者对未来合同期内市场利率变化的预期 固定还款抵押贷款现金流分析 以固定利率、固定还款的贷款方式为例进行分析 几个术语： 贷款总额 P0、合同利率 r、贷款期限 N（以月计） 月付款A 、贷款余额Pn 、本金Cn和利息In 月付款 A 贷款余额 Pn ：等于以后各期月付款的现值 月付款中的本金Cn和利息In 本金：等于相邻两期贷款余额之差 利息：等于月付款减本金 月付款与贷款期限、贷款利率的关系 月付款与贷款期限 月付款随贷款期限的延长而降低，且最终无限接近于贷款总额与月利率的乘积 延长贷款期对于降低月付款的作用是递减的，因而通过延长贷款期限来减轻借款人还款压力的作用也是有限的。 月付款与贷款利率 月付款随贷款利率的提高而增加。 贷款总额相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度比较接近 月付款相同，贷款期限不同的两笔抵押贷款，月付款额随利率上升而提高的速度不同，贷款期限长的月付款额随利率上升增加更快。 固定还本抵押贷款现金流分析 特点： 本金在还款期内平均摊还，利息则按上期贷款余额计算。 各期还款额： 可见，固定还本抵押贷款的月还款额是足期递减的。（实际上，这并不符合一般居民收入水平的变化规律） 固定还本与固定还款抵押贷款的比较 贷款余额变化的比较 利息支付额的比较 (以2004年我国的实际情况为例：贷款利率5.04%) 第三节 住房抵押贷款中的风险及违约行为分析 住房抵押贷款中的风险 对于贷款方而言可能面临以下风险： 违约风险 利率风险 前提:金融机构资金来源与资金运用在期限上的不对称 利率风险源于金融机构对未来利率变动预期的不充分 在固定利率抵押贷款中，金融机构承担了全部的利率风险 在美国，由于利率环境的变化，固定利率抵押贷款经历了流行（20世纪30-70年代）、不流行（70年代）、再流行（80年代中期开始）的过程。 提前还款风险 主要包含两个方面的内容： 不能及时对提前获得的本金选择合适的投资渠道而遭受损失 在固定利率抵押贷款方式中，当市场利率下降时，本金的提前回收意味着损失了较为可观的利息收入 因此，提前还款行为的发生频率与市场利率呈反方向变动。 流动性风险 住房抵押贷款中的违约行为 被迫违约与理性违约 根据违约原因的不