丽仁地产淮安青浦清河区地块研究报告.ppt

清河区 开发区 清浦区 淮阴区 经开区板块 客户构成：以工业园发展而带动的产业工人以及投资性需求 置业驱动因素：价格、区域规划发展 清浦板块 客户构成：以区域内客户、卷烟厂，高校教师和部分三县和主城客户 置业驱动因素：价格、工作便利、区域规划发展 淮阴板块 客户构成：以区域内客户、以及下属乡镇居民城市化需求 置业驱动因素：价格、工作近、拆迁 清河板块 客户构成：市区客户为主，以其他区域顶端客户 置业驱动因素：地段、资源、配套 清河区客户置业特征——本地人置业为主，市区具备绝对吸引力，是淮安置业的主流板块。主要客户来源于全市有消费能力的人群 客户定位 清河区置业客户分析 客户定位 清河区客户扫描 年龄 年龄集中在28－40岁 文化背景 客户以淮安本地人居多，大部分为市区原住民 当前生活区域 目前生活在市区，多集中在淮安一些老的社区 经济实力 这部分家庭的年收入大概在6-15万元之间 成长经历 60至70年代出生，进入社会就赶上了中国经济起飞阶段 置业经历 目前住房部分为房改前的居所，有二次置业提升品质的需求 教育经历 教育经历参差不齐 家庭结构 家庭结构为两代三口 出行方式 公共交通工具为主，部分拥有私家车 购买行为特征 完全以自住需求为购买目的，决策标准主要是能否解决其目前的居住困扰 关键客户表征 目标客群 长期驻留淮安的商务人士 全市私营企业主或企业高管 事业单位、机关中高收入人群 各类产业园外资企业高管层 政府高级官员 来自江浙沪的投资客 部分有淮安情节的境外和海归人士 长年在外打拼的淮安人 清河区地块客户定位及结构 客户分类 目　录 二、宏观市场 五、客户定位 六、项目定位 七、 产 品 建 议 三、项目认知 四、竞争分析 一、城市背景 恒大产品系 选择正确的产品，才能激发宗地的最大利用价值 恒大华府： 位于城市中心地段，是恒大系列产品中最高档次、最豪华的豪宅项目。园林极尽奢豪，拥有辽阔的水景和丰富的植被资源。以大户型为主，170-520㎡。超豪装修。配套上，以会所、幼儿园、商业街、综合商业中心为主。 恒大名都： 位于城区内。中型综合生活社区。整体规划源于中西文化交融，新古典主义风格。户型多样，60-210㎡，豪华装修。会所、商业中心及商业街、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等 恒大城 位于城乡结合部。大型综合生活社区。整体规划体现中讲究生态和人性，皇家园林景观特色户型多样，60-210㎡，豪华装修。会所、商业中心及商业街、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等 恒大绿洲： 位于自然资源和环境较好的城区内或城郊结合部。项目周边拥有优美的自然景观。是大型生态小区。户型主要集中在60-140㎡，豪华装修。商业中心及商业街、会所、康体中心、少儿活动中心、小学、幼儿园、综合楼、室内运动中心等。有些项目会配套酒店或酒店式公寓。 恒大金碧天下： 位于城市远郊的旅游区，综合旅游、度假、商务、居住一体的大型度假项目。项目规划丰富，集娱乐、中心广场，别墅区多种分区，统一采用欧洲古典皇家园林风格设计。户型以别墅为主，配以部分高层和小高层。配备大型酒店、会议中心、运动中心、饮食中心、健康中心、娱乐中心、商业中心、贵宾楼、综合楼等完善配套。 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 优势（Strength） 机会（Opportunity） 威胁（Threat） SWOT分析 劣势（Weakness） 清浦区项目自省 新城规划，周边环境良好，正在建设的阳光湖公园近在咫尺。 土地面积高达900亩，将打造成约150万方的超大体量项目。自身配套齐备，同时引领整体板块发展。 利好因素影响，政府致力打造片区，间接推高了本地块的区域价值； 区域内仅有两个楼盘项目，且产品定位不高，体量较小。 周边配套较差，公共交通尚未开通。 周边除了平房区外，还有经济适用房小区。 目前房产的政策的不明朗。 淮安当地人对南部地区认可度非常有限。 强调区域发展机会和项目对城市资源与人文景观资源的双重占有。 淡化区域目前的状况。以“城市发展”、“居住价值”等切入点，以产品本身的精品品质作为主要诉求，打动乐观于城市前景的客户群体。 借势恒大地产打造清浦新区豪宅板块概念，实现区域共荣；寻求差异化竞争，吸引区域刚性需求购买客户。 项目本身拥有大规模的商业配套、教育、医疗、会所等配套均属较高档次。在传播的过程中，尽量将项目内部配套优势作为重点。 恒大系品类对比 清浦区地块VS“恒大城”品类 纵向比较——恒大城 在恒大五大品类之中，恒大城的产品是位于城市发展轴上，属于中低端产品。在众多的市场细分中，恒大城主要占据所有产品市场中的中低档市场分