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第14章 土地增值税法 第一节 土地增值税的基本要素理 纳税义务人 征税范围 税率 第二节 土地增值税的计算 计税依据 应纳税额的计算 第三节 土地增值税的申报与缴纳 第一节 土地增值税基本要素 概念 土地增值税对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额征收的一种税种 我国土地增值税特点 以转让房地产的增值额为计税依据 征税面比较广 超率累进税率 按次征收 一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人。 包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 注意：只要有偿转让房地产，均为纳税义务人，不论经济性质、内外资等。 【多选】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校. 　B.税务机关. 　C.外籍个人. 　D.国有企业. 【答案】ABCD 二、征税范围 征税范围： 转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 存量房地产买卖 注意两点： 1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易; 2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。 具体事项的征税情况 例题 征税范围例题 【单选】下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。　　A.公司与公司之间互换房产. 　　B.房地产开发公司为客户代建房产　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产 【答案】A 【多选】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（　）。　　  A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产.　　D.因为国家建设需要而被政府征用的房产. 【答案】CD 1、四级超率累进税率 2、速算扣除系数 为便捷计算而使用的经验数。 速算扣除系数计算方法： 增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 【例题】某房地产公司转让商品楼收入9000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则土地增值税为： 解：增值额＝9000－4200＝4800 增值率＝4800÷4200×100%=114%，第三级税率50% 土地增值税=4800×50%－4200×15%＝1770万 3、应税收入与扣除项目的确定 土地增值额＝应税收入－扣除项目 具体 扣除项目具体 新建房地产开发费用 期间费用：两个公式 房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）×5%以内 房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+ 房地 产开发成本）×10%以内 【例】支付的地价款为280万元，开发成本为520万元 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的： （采用公式1） 利息据实扣除，其他开发费用不超过（280+520）×5%。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的： （采用公式2） 开发费用总扣除限额（280+520）×10% ＝80万元 新建房地产有关的税金 房地产开发企业 “两税一费” 营业税、城建税、教育费附加 印花税含在管理费用 非房地产开发企业 “三税一费” 营业税、城建税、教育费附加、印花税 【单选】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ 　） A.1500万元　B.2000万元　C.2500万元　D.3000万元. 【答案】D 存量房地产转让例题 【例题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴土地出让金80万元，发生其他相关费用20万元； 　　要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税…… 解： 营业税=1200×5%＝60万 城建税和教育费附加=60×（7%＋3%）＝6万 土地增值额=1200－1500×30%－80－20－66 =