建设工程估价3要点.docVIP

一、建设工程项目总投资 ●建设工程项目总投资的组成 建设工程项目总投资一般是指进行某项工程建设花费的全部费用。生产性建设工程项目总投资包括建设投资和铺底流动资金；非生产性建设工程项目总投资包括建设投资 建设投资由建筑安装工程费；设备及工、器具购置费用；工程建设其它费用；预备费；建设期利息组成 静态投资包括：建筑安装工程费；设备及工、器具购置费；工程建设其它费用；基本预备费。 动态投资包括涨价预备费；建设期利息 设备及工、器具购置费由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费用组成；设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费。在生产性建设工程项目中设备及工、器具投资主要表现为其他部门创造的价值向建设工程项目中的转移，但这部分投资时是建设工程投资中的积极部分。设备运杂费是指设备原价中未包括的包装和包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费。进口设备抵岸价 进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税以后的价格。 进口设备的交货方式： 内陆交货（指在卖方家门口交货）， 目的地交货类（指在买方家门口交货）， 装运港交货类（指卖方把货办完出国手续，把货物装在船上，等买方运走，这时候买方出的货价=离岸价。 然后我们运走，路上的运费叫国外运费=离岸价×运费率， 路上的国外运输保险费=（离岸价+国外运费）×国外保险费率。 银行还要收一笔手续费银行财务费=离岸价×银行财务费率， 到了卖家的港口时就有了到岸价格=离岸价+国外运费+国外运输保险费。 这时候要过海关，就有了外贸手续费=到岸价格（CIF）×外贸手续费率、 海关监管手续费=到岸价×海关监管手续费率、 关税=到岸价格（CIF）×进口关税税率、 消费税、 增值税=（到岸价+进口关税+消费税）×增值税税率。 最终的设备过了海关就叫抵岸价=离岸价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+关税+消费税+增值税） 农用土地征用费包括土地补偿款、安置补助费、土地投资补偿费、土地管理费、耕地占用税 取得国有土地使用费包括土地使用权出让金、城市建设配套费、房屋征收与补偿费 建设管理费包括建设单位管理费（建设单位管理费=(建筑安装工程费+设备及工、器具购置费用)*建设单位管理费费率）、工程监理费、工程质量监督费 场地准备及临时设施费包括建设单位临时设施费、建设场地准备费 引进技术和进口设备其他费中进口设备检验鉴定费进口设备按规定付给商品检验部门的进口设备检验鉴定费，按进口设备货价的3‰-5‰计算 联合试运转费；联合试车所发生的费用净支出(试运转支出大于收入的差额部分费用)支出要包括施工单位参加试运转人员工资以及专家指导费。联合试运转费不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。不发生试运转或试运转收入大于（或等于）费用支出的工程，不列此项目。当试运转收入小小于试运转支出时：联合试运转费=联合试运转费用支出-联合试运转收入 基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要预先预留的费用，又称不可预见费。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。基本预备费=（设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费用）*基本预备费费率 涨价预备费是指建设工程项目在建设期内由于价格等变化引起投资增加，需要事先预留的费用。以建筑安装工程费、设备及工器具购置为之和为计算基数。 建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产的利息。假定借款均在年中支用。所以借款当年只按半年计息。各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。如建设期为3年，共向银行贷款1300万元，贷款时间为第一年300万，第二年600万，第三年400万，年利率为6%，计算建设期间利息。解：第一年应计利息（300/2）*6%=9万；第二年应计利息（9+300+600/2）*6%=36.54万元，第三年应计利息（300+9+600+36.54+400/2）*6%=68.73万元。建设期利息总和为114.27万元。 建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面的投资，它由建筑工程费和安装工程费组成。 下面详细介绍建筑安装工程费用 二、建筑安装工程费用项目的组成与计算 ●建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中 ·人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。 内容包括：?1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已