哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人摘要.docVIP

哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产管理人 关于业主权益保护预案的说明 各位业主： 2013年12月5日乳山市人民法院裁定受理债务人哈尔滨阳光房地产开发有限公司破产申请，同时指定乳山泰和会计师事务所有限公司与山东东方未来律师事务所担任债务人的管理人。 管理人自接受指定以来，一直把如何合理保护业主的权益作为重要工作。乳山市人民政府、乳山市人民法院对这一工作也非常关切，多次督促管理人制订切实方案，妥善保护业主利益。乳山市人民政府计划给予债务人重整的扶持政策，也要求重整方主要用于维护业主利益，力争将符合标准的房屋尽快向业主交付。在此背景下，管理人先后制订了《管理人关于业主权益保护的初步预案》、《管理人关于业主权益保护方式选择的说明》等一系列文件，并多次对部分上访业主进行接待，针对业主上访问题进行书面回复。现管理人对上述文件进行整理并说明如下： 一、管理人关于业主权益保护初步预案的说明 2013年12月22日管理人向业主公布了《管理人关于业主权益保护的初步预案》，主要内容为： 1、房屋拥有预售许可证、双方签订了房屋预售合同、业主支付了房款、房屋经房管部门预售登记的，预售房屋不作为破产财产处理，按照房屋建设现状予以保护。业主支付尚欠的房款，房屋符合交付条件的随时交付。业主有其他债权的，依法申报； 2、房屋拥有预售许可证、业主支付了房款、因债务人的原因导致房屋未经房管部门预售登记的，由管理人协调政府依法完善房屋相关手续，预售房屋不作为破产财产处理，按照房屋建设现状予以保护。业主支付尚欠的房款，房屋符合交付条件的随时交付。业主有其他债权的，依法申报； 3、房屋不拥有预售许可证、业主支付了房款、房屋未经房管部门预售登记的，业主依法申报债权； 4、房屋拥有预售许可证、双方签订了房屋预售合同、房屋经房管部门预售登记，但双方已经通过协议或司法（仲裁）确认的方式解除了合同的，业主依法申报债权，债权金额以协议约定或生效法律文书确认为准。 5、对于上述第3、第4种情形，管理人在不损害其他债权人利益的情况下，考虑优先保护业主利益的方案。 该预案是管理人自2013年12月5日接受指定后，根据初步掌握的债务人资料，将债务人的房屋预售情况进行了基本的梳理与分类，区分不同情形在法律的框架下并兼顾债务人的实际情况而制定的关于业主权益保护的初步预案。预案将业主分为四种类型，对前两类业主权益按照物权保护，对后两类业主权益按照普通债权处理，但较其他普通债权人，在保护上予以优先考虑。 该预案的制定，管理人充分挖掘了现有法律有利于业主权益保护的相关规定。如果严格按照物权法的规定，房屋未经所有权登记或预告登记，房屋购买人是不享有物权的，其还不能成为真正意义上的业主。所以管理人只能通过一些相关的司法解释，来推定业主对所购买房屋所享有的物权性质： 对第一类业主，即已办理预售登记备案的，管理人援引的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条规定，即被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，法院可以查封、扣押、冻结。但该规定只适用于已实际接收房屋的业主，对未接收房屋的适用是有障碍的；为此管理人又援引了最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，即下列房屋虽未进行房屋所有权登记，法院也可以进行预查封——被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知在法律位阶上即不属于法律、法规司法解释范畴，但作为最高院的文件，可勉强作为管理人援引的依据； 对第二类业主即房屋虽有预售许可证但未办理预售登记备案的，对其进行物权保护的依据更加匮乏，相应的只有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该规定，房屋购买人在交付了全部或大部分款项后，其权利优先于工程价款优先权、而工程价款优先权又优于抵押权，故属于优于他物权的类物权，可以参照物权予以保护。 管理人寻找这些法律依据，一是为了充分保护业主利益，二是要对抗普通债权人的质疑。从实际情况看，普通债权的代理律师一直对管理人给于业主的物权保护提出异议，认为管理人对于业主权益的保护突破了物权法及企业破产法的规定，但管理人正是基于上述法律、司法解释、文件的规定，才一直采取类推的方式予以适用、坚持对业主权益的保护。根据债务人的房屋销售情况，前两类业主即有预售许可证的占大多数，如果对这部分业主的保护无法可依，完全靠政府或重整方在破产财产外另行安排资金解决，