西乡塘市场解析.pptVIP

竞争市场环境 骋望·剑桥郡——ART-DECO 瀚林君庭——新古典风格 正恒国际广场——ART-DECO 骋望·领尚頌——现代风格 中房·新天地——现代简约风格 昌泰尊府——欧式风格 西乡塘区域项目建筑风多元化，外墙用料以涂料为主，外观形象鲜明突出，给人以现代生活气息。 骋望·剑桥郡主打高端牌，采用ART-DECO风格，打造区域社区形象，而瀚林系列以新古典主义打造项目气质，骋望·领尚颂与中房·新天地以现代风格打造项目，迎合年轻客群购房品味，昌泰尊府以欧式风格体现项目整体社区品质； 刚需购房热点城区，内部竞争激烈 西乡塘刚需购房热点区域 西乡塘区域商品住房成交90万㎡，位于各城区交易量第三，西乡塘片区商品住宅交易量占全市交易量21%，主要由于区域价格处于全市中间档次，区域配套齐全，生活便利。 品质、价格缓慢攀升 西乡塘开发项目逐渐增多，此区域同时进入旧改阶段，项目竞争激烈，激烈竞争环境下各项目不断提升内部品质，通过高品质吸引购买群体及提高项目溢价空间。 住宅市场 小户型市场专项分析 小户型市场整体走势 南宁市2012年6月至今，75㎡以下公寓每月均能保持600套或以上的月度销量，且价格均高于南宁市普通住宅均价。说明该类型物业市场具有一定市场空间，由于具有低总价的优势，客户对价格承受能力较高。 从2012年南宁75㎡以下商品房备案情况来看，西乡塘备案总量最高，价格处于市场中上游水平，成交均价为6529元/㎡，显示去该区域对于公寓物业的需求比其他区域更为强劲。 总体而言，小户型细分市场具有较为稳定的成交量。在这种市场状态之下，公寓市场存在一定的发展机会。 小户型客户基础占比25%，2000组/年，是不可忽视的客户群体 从2012年西乡塘区不同总价区间成交数据判断，44万元（以区域均价6067元/㎡这算，对应面积为72.5㎡）以下的低总价客户比例约为24%，与不同面积段成交情况一致。综合来看，小户型客户比例约占所有客户的25%左右，合计约2000组/年 LOFT增值型公寓产品在溢价率和去化速度上领先，是当前明星产品 名称 区域 公寓产品面积 2T4高层 均价 公寓均价 公寓类型 备注 住宅开盘 去化率 公寓开盘 去化率 中铁山语城 凤岭北 38—76㎡ 8500元/㎡ 9000元/㎡ 复式型 两层面积，精装标准2000元/㎡ 91% 65% 保利·童心缘 凤岭北 45—65㎡ 9200元/㎡ 8800元/㎡ 传统型 一层面积，精装标准1500元/㎡ 64% 38% 骋望·领尚颂 相思湖 55—65㎡ 5500元/㎡ 7600元/㎡ 增值型 LOFT，4.4米层高，隔层 57% 70% 同人学府大道 相思湖 57—83㎡ 5800元/㎡ 7800元/㎡ 增值型 LOFT，4.4米层高，隔层 49% 84% 荣和·MOCO 北湖 40㎡ 6500元/㎡ 9000元/㎡ 增值型 LOFT，4.4米层高 ，隔层 65% 72% 区域差异——刚需片区公寓物业去化水平显著高于改善型片区（客群不对位） 产品差异——复式、LOFT等产品的溢价水平和去化水平显著高于传统普通平层 溢价率36% 市场接受度较高 典型公寓产品比较——赠送面积、实用率是制胜关键 保利童心缘 传统型产品代表 平层，有适当赠送 户型特点：常规赠送，面积小总价低，一般为1房或单间。多为单身客户考虑或投资型客户购买。 市场接受度一般，溢价率 -4% 山语城 复式型产品代表 复式，赠送较少 产品特点：标准2层层高，按2层计算面积，空间充裕，户型概念吸引，满足年轻客群对复式产品的向往。 市场接受度适中，溢价率6% 骋望·领尚颂/同人学府大道 LOFT增值型产品代表 LOFT，通过隔板大面积赠送 户型特点：均为注重实用性和生活情调的产品，这些产品低于标准2层层高，多为4-4.4米之间，以LOFT的形式出现，一般只计算一层面积，在小面积内营造出多变的空间体验，因此赢得了年轻客群的青睐 市场接受度较高，溢价率35% 小户型市场总结 小户型市场竞争空间充分 西乡塘区域75㎡以下商品住房客户占比约为25%，客户量约为2000组/年，有良好的客户竞争空间 LOFT增值型公寓较大的市场空间 从溢价率、去化速度两方面都可以肯定LOFT增值型公寓产品在市场上具备较强竞争力，有较大的市场发展空间，应作为本案重点考虑的市场跟进方向之一 商业市场 近年来，南宁市商铺物业市场成交价格呈快速上涨的趋势，五年间备案均价增幅达182% 从供需两方面来看，五年间商铺总批准预售面积为87.7万㎡而同期备案总面积为114.91万㎡，供需之间存在明显不