商业地产招商管理培训_265p_2012年_课程_教程要点分析.ppt

* * ??? 调整前的布局图 * * ??? 调整后的布局图 * * 调整后的主通道宽3.6米，在中间位置增加了一个7米宽的横向通道作为休息区和促销空间，在同样满足店铺数量要求的前提下提高了20%的卖场使用效率，为下面的餐饮区省出900平米的空间，通道空间、尺度也适宜高端百货店的要求，也达到了每家店铺都是边店的效果。 * * * * 这个动线规划的案例很典型，其实在商业建筑规划的方案阶段，一定要提前考虑将来物业的经营业态，不同的经营业态对建筑的轴网尺寸、长宽比例、层高、扶梯位置、中庭的设置都有不同的需求，只有做到量体裁衣，才能保证日后的招商及经营的成功！ * * 十二、案例分析市中心及社区型商业地产规划 * * 一、项目概况 大厦项目总占地面积59000平方米，总建筑面积113000平方米，地上16层，地下4层， 其中商业部分（五道口购物中心）面积50000平方米，为地下1层至地上6层， 地上停车位66个， 地下2-4层为停车位717个 。 购物中心由主力店商厦（1-4层） 、 生活超市（B1层）、品牌专卖店（1-4层） 、 餐饮（5-6层） 、游戏（5层）、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV （5-6层）等不同业态及功能区组成。 * * 二、项目区位分析 1、交通便利 南临北四环，西临13号城铁五道口站， 商圈辐射范围大，有利于百货店、餐饮、娱乐等休闲购物人群的到达。 * * 2、区位环境好 位于高校核心区，紧邻中关村，周边消费人群密集且消费水平较高，高新技术公司众多，为本项目写字楼租售、百货业态的中高端消费提供基础。? * * 1、购物中心与写字楼的平面布局合理 购物中心布置在东侧，写字楼布置在西侧，购物中心北侧主入口及东侧百货、超市入口醒目，避免西侧城铁高架桥对商业形象展示及出入口的影响，保证了北侧城府路及东侧学院西路的大量休闲、购物人群的快速进出； * * 写字楼人群量少，从西侧进出，动静分离，互不干扰。 * * 购物中心的大开间、大进深 的空间布局与高层写字楼小开间、电梯间、结构剪力墙（核心筒）密集的空间布局互不交叉，保证了商业空间的通透性和使用效率。 * * * * 地下一层：生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。 地上1-4层：百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。 地上5-6层：餐饮 、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV 等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。 * * 商业地产项目空间动线规划、环境设计 * * 商业地产项目百货、专卖店 北侧结合扶梯的中庭及南侧百货内的扶梯形成两道垂直动线，平面上基本以这两处扶梯为核心规划为环形动线，合理规划边厅与中区的 面积、进深比例。 环境设计的装饰手法，讲究吊顶天花、照明灯具与地面铺装的强烈呼应，装饰引导性很强。 各楼层的装饰风格、色彩搭配、材质运用与商品属性、风格协调。 * * 餐饮休闲区 中端品牌的入住，在统一规划的基础上突出品牌特色，环境档次不错。 五层屋顶花园与娱乐休闲等商业配套的结合，在高层写字楼的半围合下闹中取静。 * * * * * * 超市 U型动线设计，沿墙一圈的大望板与生鲜区墙面、地面的结合设计，非常醒目，引导性极强。 重点照明及引导性照明灯具运用，避免了日光灯带照明的单调 。 超市logo的米黄与咖啡色系的色彩运用，贯穿到 整个卖场的每个部位，如望板、蔬果区吊架、商品指示牌、柱面装饰、塑料框等，使整个卖场的装饰风格统一，强化了品牌的可识别性。 * * 小结： 本项目的选址、总体策划、业态组合及功能布局等方面的特点，对城市中心区的旧商业中心改造及社区购物中心建设具有很好的参考价值。 * * 十二、商业地产招商时要知道的九项定位 * * 第一、商业地产业态定位 这是商业地产定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。 * * 实战兵法-风险十二：招商难度大主力店开业后小主力还没有影子 * * 招商的难度大主要原因在于如下四个方面： 1、项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟。 2、装修进度影响中小店群的入驻。虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。 * * 3、功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理