房地产调研报告3_5.doc

5.区域商业市场环境分析 5.1 区域市场（商圈）界定 商圈的定义：在现代商业市场中商业物业进行销售活动的空间范围，它是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的。简而言之，商圈就是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的距离。 根据北京市商业市场现状，一般将商业物业（具有一定规模）商圈划分为三个层次，即主要商圈、次要商圈、边际商圈。主要商圈（primary）是指最接近商业物业并拥有高密度顾客群的区域，商业物业的客流量大约有50－70%来自于主要商圈；次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顾客光顾率适中，一般这一区域的顾客约占此商业物业客流量的15－30%；边际商圈位于次要商圈之外围，属于商业物业的边缘辐射范围，在此商圈内顾客购物比率相对较低，一般商业物业10%左右的目标消费者来自于边际商圈。 商业物业开发和经营将受到项目周边商业环境、目标客户、消费能力、市场容量等诸多因素的制约和影响，项目附近各种商业经营业态的存在与发展将直接决定本项目商业物业的最终定位。因此，本项目商业环境分析将以调研区域界定之范围为指导和依据，以本项目所在地为重心，围绕项目周边有效影响区域（面积约为6.25平方公里之商圈范围及西部区域）内的商业经营活动展开。本项目商业物业调研分析的基本思路如下： 首先，对本项目所处的区域商业市场作出准确的界定和划分 其次，对本项目所在区域商业市场的供应结构作出清晰的描述和分析，总结区域市场各种业态的供应状况 再次，总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征 第四，对样本项目的产品特点作详细的分析（纵向分析），对重点项目、重点商圈进行个案点评（横向分析），最后得出本项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础 根据上述基本分析思路，为确保本项目调研工作的准确性、科学性和全面性，获得对本项目商业物业发展具有指导意义的数据和资料，我司依据项目所处地理位置及周边实际商业环境，考虑石景山地区商业现状、特殊商业属性等决定因素确定本项目商圈如下图所示： 图表23：本项目商圈划分示意图 重点研究范围：本项目主要研究范围为上图红线圈定之区域，东起西四环、南到吴家村路、西至西五环路、北到阜石路，此区域之消费者将成为本项目物业之主要目标客户，商业经营活动将主要围绕此部分消费者展开。此外，结合本项目所在地大区域总体商业状况，我司将针对本项目以西区域进行重点分析和研究。 商圈划分方案：以本项目地块为中心，依次以1、1.5、2.5公里为半径的相应围合区域划分为本项目主要商圈、次要商圈、辐射商圈（本项目实际商圈为不规则之椭圆形区域，在符合项目所在地实际状况的前提下，拟定本项目商圈为以本项目为圆心的同心圆区域），本项目区域商业市场调研分析将以此商圈划分为基础和依据进行分析和论证。 5.2 区域商业市场调研分析 本项目地块位于石景山区玉泉南路西侧、鲁谷路南侧、鲁谷西街东侧圈定之矩形区域，根据其地理位置、商业状况、周边环境等特点，确定本项目商业物业区域市场分析将分为3个商业区位逐一进行研究，具体区域划分为：本项目红线圈定之重点研究范围内长安街南北之相应区域及五环路外之西部区域。我司将根据上述三区域商业市场状况分析提供之依据明确本项目现状商业环境，并初步确定本项目之商业发展方向。 5.2.1 区域一：商圈范围内长安街北侧之商业区域 5.2.1.1 区域商业现状分析 商圈范围内长安街北侧区域（区域一）位于本项目主要商业影响范围内，且此区域商业氛围相对较为浓厚，商业经营活动较为活跃，其商业市场环境将对本项目商业物业发展产生较大影响，因此我司将针对本区域进行重点调研分析，从而反映此区域之商业市场现状。 区域一主要位于由石景山路、复兴路、西四环路、阜石路、西五环路围合之不规则梯形区域，与本项目仅一路之隔。由于区域一西部分布众多如锦绣大地农业观光园、老山汉墓、田村山公园等大型绿地、公建设施，因此此区域之商业经营活动主要集中于区域东侧、尤其为各主要道路之沿街位置，其中以玉泉路、阜石路商业经营场所最为密集，具体商业状况如下表所示。 图表24：区域一之主要商业物业调研表 业 态 位 置 餐饮 美发 商店 汽车 板材 医药 烟酒 其它 阜石路-复兴路 31 8 1 2 5 1 3 银行3、音像2 玉泉路-西四环 27 12 3 6 -- 2 5 器材9、学校1、书店3 复兴路-阜石路 8 -- -- -- 1 2 -- 银行2、酒店2 五棵松-定惠桥 9 3 1 -- -- 2 2 机电10、洗印1 定惠桥-玉泉路 5 2 1 12 5 2 -- 专业器材10 总 计 80 25 6 20 11 9 10 42 业态类型 经营商户 经营面积 租金水平 餐饮 玉泉路美食城、快活林餐厅、小土豆面食、金蓉城酒楼、湘