2010年4月21日九江河西项目发展战略及项目定位摘要.ppt

九江河西项目发展战略及项目定位谨呈：江西省鼎立房地产开发有限公司2010年4月21日项目研究的工作阶段划分第一阶段市场调研2010/4/26工作区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈及座谈会第二阶段启动区及物业发展建议第一阶段发展战略与项目定位2010/5/32010/5/252010/6/10项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化物业发展构思经济测算启动区策略物业发展建议规划设计任务书我们的研究思路和方法市场环境问题结构化模型和案例核心问题是什么？规律是什么？成功的解决办法是什么？我们应该怎么做？解决方案处于何种市场环境下？问题界定什么性质的项目？项目报告的结构思路导图项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析项目界定项目区位地块资源限定条件周边配套项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析项目区位分析——位于城市边缘地带，片区具备良好的发展前景位于九江市金水区以北，距离江西省委、省政府所在区域约7km；项目所在区域属于九江房地产格局上的北区，“北扩东移”的城市发展格局，促使北区迅速发展；北区定位于科技文化及旅游度假区，具备良好的发展前景和高素质的居住群体；本项目位于北区中段，属于城市边缘区域。资料来源：1995—2010年九江市市区规划地块四临及资源——地块自然资源一般，周边建筑景观较差从地块内部看四周，南侧及东南侧为杨君刘村；东侧为汽车销售市场，邻近107国道；西侧为工厂，及柳林镇政府驻地；北侧未来规划为新柳路，路北121亩用地也在本次顾问工作范围；地块内部场地项目平整，基本为空地，场地东北侧有一污水坑，未来建设过程中将加以利用；目前尚未有与项目地块紧邻的开发项目。西北北侧东北西侧东侧西南水域东南侧交通状况分析——外围具备较好的交通条件和利好因素，现状道路相对较差地块南侧为杨君刘路，路况较差，主要为村民用道路；地块西侧1公里为郑花公路，是九江市的主要干道，通过杨君刘路与地块相连；地块北侧为规划中的新柳路，路北121亩土地也属于本项目；地块东侧目前为107国道，车辆众多，未来107国道东移，原道路改造为中州大道，将成为一条市政主干道和景观大道；目前地块与外部连接的道路状况较差，距离已有市政主干道较远；周边目前公交线路较少，随片区开发进程较快和居住人口增多，这一状况将会得以改善。郑花公路新柳路新柳路郑花公路107国道杨君刘路杨君刘路杨君刘路周边配套情况分析——目前周边各项配套设施尚不完善项目位于城市边缘，属于房地产格局中的北区中段，邻近郊区，各项市政基础设施较为匮乏；配套商业设施：建材市场、汽车销售邻近九江市商业中心（二七路商圈）约10公里距离联华超市距离约4公里教育配套设施：市第七中学分校（在建）、刘诗昆艺术幼儿园公共交通系统：郑花公路32路（刘庄—火车站）、62路（刘庄—万客来）、310路（二七广场—花园口旅游区）107国道39路（庆丰农化市场—火车站）、308路（二七广场—黄河鲤鱼厂）医疗、健身、娱乐、金融配套较为匮乏。片区房地产开发建设的不断深入使得北区成为九江市民购房的首选区域之一，但是配套设施的建设和完善过程却显落后，在一定程度上制约了北区房地产的发展。项目属性界定属性界定地理位置城市边缘地带片区发展具备良好发展前景项目规模较大规模（相对于九江市场）资源状况无明显比较优势配套资源现状配套设施匮乏项目是位于城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。问题结构化分析项目界定问题结构分析项目发展战略项目定位发展策略市场供给市场需求片区解析项目解析模式研究案例借鉴机会分析本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析SR1R2北区中段开发热度较高，成为九江市房地产的热点区域；北区中段项目竞争激烈，产品线路较宽；北区属于城市边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；已团购4万平方米，团够的价格较低；九江房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。非期望结果期望结果竞争同质化楼盘众多，市场竞争激烈差异化竞争，市场相对空白点和机会点价格陷入区域主流楼盘的价格壁垒，开发利润相对较低打破原有价格体系，创造较高的附加收益客户与同类楼盘竞争客户，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，降低竞争风险品牌品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌甲方对利润要求不低于行业平均利润率；甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；项目核心问题提出——如何解决从R1到R2的矛盾从R1到R