常州北站西侧地块看地报告(已更新)解析.pptVIP

常州北站西侧地块前期市场报告 2014.3 地块印象—— 【外部区位】 项目地处常州新北区，紧邻薛家镇、新桥镇周边配套及居住氛围成熟，交通便利。 “北部新城”位于常州新北区内，东邻江阴市，南靠龙城大道，西到龙江路，北至S122省道，规划面积约70平方公里。 项目位于 “北部新城”的“高铁板块”。东邻新桥镇；西邻薛家镇；南邻以高新技术企业为主的“产业板块”；北邻宜居的“新龙板块” 项目东面福成购物中心 本案 新北区政府 常州市政府 常州北站 新桥镇 薛家镇 1 项目东至宝平路，南至京沪高铁，西至龙江路高架，北至辽河路，位于“高铁板块”的核心区域。紧邻薛家镇和新桥镇的中心区域，周边有购物中心、市场、学校等生活配套设施齐全。 地块印象—— 1 【地块内外环境】 项目周边交通便利，生活配套设施比较齐全 本案 薛家镇中心区域 新桥镇中心区域 京沪高铁 辽河路 宝平路 龙江路高架 通州区 区域印象—— 2 【发展前景】 “北部新城”规划定位为：“出行便利高效快捷的交通枢纽区；主题突出产业高端的高新创智产业密集区；服务高效配套完善的常州公共中心、商贸副中心区；环境优美国际一流的和谐宜居新城区；独具匠心主题鲜明的时尚旅游休闲区。” 随着“北部新城”规划逐步实施新北区将成为常州新的政治、人文、经济、交通中心。 本案 区域规划正在逐步实施，项目发展前景良好 区域印象—— 【发展规划】 2 新北区高铁板块将依托京沪高铁常州站，在其周边1.6平方公里的“高铁中心区”内建设高铁广场、区级公共服务中心、市民广场、商业综合体、科技CBD等重要内容，打造国际化功能集聚的商务区和生态化形象突出的城市新中心。 随着高铁板块配套设施的建成，势必为项目聚集一定的人气 2008-2013年常州市场年度成交供应情况 2013年1-12月常州市场年度成交供应情况 常州自2013年1月开始，除了7月份每月成交基本都在40万方以上，成交市场非常活跃。 常州市场供大于求，但供求差距在缩小 市区成交均价走势较为稳定，基本稳定在7000-7700元/㎡左右 市场容量—— 【市场供求与量价】 1 2013年常州房地产市场特征： 以价换量，价格为王，供过于求，存量高企，2014年住宅继续跑量，价格平稳为主 区域目前房地产市场供需较为活跃，普遍供应面积段偏中小面积产品为主 主力消化产品单价及总价：5300-5700元 /平米；总价集中在54-65万； 月均消化套数项目之间相差并不大，除价格高低因素造成相差较大，区域项目市场表现较佳，月均消化速度可达34套/月； 项目名称 面积区间 （平米） 目前均价(主力在售产品） 推出套数（约） 推出面积 （万平米） 销售套数（约） 销售面积 （万平米） 销售周期 月均消化套数 推售比 河海新邦 85-101 5320 2145 20.12 1960 18.37 48个月 41 1.10 绿洲天逸城 88-116 别墅 9416 普通住宅 5324 1280 15.51 1104 12.59 31个月 36 1.23 凤凰湖壹号 92-141 花园洋房5443 普通住宅4618 1657 23.32 1398 17.50 30个月 47 1.33 幸福小城 72-114 5700 1538 15.46 1531 15.37 43个月 36 1.01 东渡海派青城 117-136 别墅9610 普通住宅 5450 780 9.18 563 6.74 51个月 11 1.36 市场容量—— 【周边楼盘量价】 1 从表中明显可以看出，区域项目低价格产品销售速度要明显好于高价格产品。 目前周边洋房价格4600-5300元/㎡，2012年去化最快的为绿洲天逸城，主要因其单总价都较低，地段配套好。其次为凤凰湖壹号，虽单价较低，但因大面积滞销，影响了去化。区域竞品年去化共1610套。目前供应项目主要为河海新邦和绿洲天逸城。 项目名称 主力面积 2013年均价 主力总价 (万元) 2013年 去化套数 2013年 月均去化 预计未来供应套数 凤凰湖壹号 90-230 4630 40-110 137 11 -- 幸福小城 90-111 5270 45-55 8 0.67 -- 河海新邦 80-114 5320 40-60 547 46 -- 绿洲天逸城 90-130 5324 45-65 197 16 -- 总计 - - - 889 74 - 区域竞品分析—— 2 目前周边联排别墅的价格为9400-9600元/㎡。其中绿洲天逸城单价低去化较快，东渡海派青城剩余可选产品不多，去化缓慢。 区域竞品分析 别墅竞品销售 项目名称 主力面积 2013年均价 主力总价 （万元） 2013年去化套数 2013年月均去化 东渡海派青城 117-140 9610 100-150