新型城镇化下的农村宅基地制度创新思考解析.pptVIP

新型城镇化下的 农村宅基地制度创新思考 北京师范大学珠海分校不动产学院 刘权 　随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快,我国住房问题日益突出，房价过高，房价增长过快。房地产已经成为中国当前最热门话题。 如何有效解决城市居民和农村居民住房问题，如何显化宅基地社会属性和经济属性，如何发挥宅基地资产、资本功能，盘活农村宅基地市场，关乎社会的稳定和可持续发展。 （一）城乡二元体制 “城市建设像欧洲，农村发展像非洲”。 一是收入差距悬殊，1984年我国城乡人均收入比为1.835:1，2000年扩大到2.65:1，2008年3.315:1，到2009年已达到3.333:1。 二是消费差距悬殊，2008 年为3.07，2009 年为3.333，至2010 年第一季度，这一数字已经接近3.5。 三是财产差距巨大，教育资源、医疗资源、社会保障程度都非常有限。 城中村成为农民工最后一处栖身地 小产权房风险 其一，购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征收土地，没有权属证明保护自己的权益； 其二，这类房子不能上市交易 其三，不能办理银行按揭贷款，只能一次性付款。 （二）政府土地一级垄断 　 政府对土地一级市场的垄断，使得土地征收过程和由此产生的补偿对农民极为不公平，农民土地权利弱化。一方面政府不允许农民将集体所有制土地用于市场上的流转，另一方面却以“公共利益的需要”为目的通过征收补偿的方式将集体土地转成国有土地。 第一阶段，50年代。土地私有。 1950年颁布了《土地改革法》和《城市郊区土地改革条例》，废除了地主土地私有制，实行城市土地市民私有和农村土地农民私有。 第二阶段，60年代。逐步实现城市土地国家所有，农村土地集体所有。 1958年以来，我国农村实现人民公社化以后，于1962年颁布了《农村人民公社工作条例修正草案》，该草案进一步明确规定：“生产队范围内的土地，都归生产队所有。 第三阶段，80年代后期。 城市建设用地和集体宅基地分别走向两个不同的方向。 城市土地：由死变活——，有偿有期限使用，可以依法转让，流转市场形成。 集体土地：由活变死——无偿无期限使用，禁止流转，流转市场无法形成。 1987年第一次提出建立房地产市场 ---土地有偿、有期限使用 城市建设用地：1988年4月12日召开的七届人大一次会议通过修改宪法议案。《中华人民共和国宪法修正草案》把禁止出租土地的“出租”二字删掉，规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让。” 集体宅基地：1986年制定、1988 年修订的《中华人民共和国土地管理法》第 41 条规定，城镇非农业户口居民享有宅基地使用权。而1998 年修订的《土地管理法》废除了城镇非农业户口居民享有宅基地使用权的规定。 国有土地所有权取得经济上的实现 农村集体土地的所有权是虚化的，所有权没有在经济方面得以体现 我国集体土地所有权是一种受严格限制的所有权。国家对其用途、流转、处置进行严格的限制。 1、严格限制农用地转为建设用地，一旦转变成建设用地，权属就不再属于集体所有。 2、集体土地不能出让，只有通过征收程序转为国有土地后才可有偿出让。 3、2006年实行承包地减免农业税并给予补偿。 4、宅基地不允许对本集体经济组织以外转让。 农用地转用 1998年《土地管理法》：单位进行经济建设必须使用国有土地，从此，征地和土地国有化成为农转非的唯一方式。其结果是政府成为土地非用化后的真正“地主”，为政府追求土地利益最大化提供了制度基础，农民集体被排斥在农地非农化进程之外。 1、城镇化成为政府征地的最好推手。 城市外拓，大量征地，土地财政——财源滚滚长流。 2、低水平——要地不要人的城镇化。 3、集体土地国有化倾向严重。 迁村并居、土地换社保 城镇化问题核心是改革，改革核心是土地和户籍制度。 怎么样给中小城市，小城镇提供更多的活力，让他们吸纳就业人口，解决户籍问题，解决公共服务的问题？ 市场三要素必不可少：人力、资本和土地。 （一）宅基地使用权的特征 宅基地使用权具有以下法律特征： 1、同样属于用益物权的宅基地使用权却没有建设用地使用权的“收益”和“处分”权能。 　2、严格的身份性 　村民凭借其农村集体成员身份取得农村宅基地使用权，对于本村范围之外的农民和市民具有严格的排它性。 3、保障性 　《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“