房地产企业税务稽查应对培训资料.ppt

* 1、维修基金的管理模式 2、税收政策的规定 开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。 五、房地产行业税前扣除的检查 * “预提的维修基金不得扣除”的理解 预提的维修基金是指房地产企业按照销售合同的约定计提的未来质量保证期限内的修理修缮费用，不是归属全体业主都说有并由住房管理中心代管的维修基金。 《建设部关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房〔2002〕44号） 房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。凡未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产开发主管部门要依据《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。 五、房地产行业税前扣除的检查 * 《商品房销售管理办法 》 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 五、房地产行业税前扣除的检查 * （三）土地闲置费的检查 《城市房地产开发管理暂行办法》、《闲置土地处理办法》规定： 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超出转让合同约定的动工日期1年未动工开发，可以 征收相当于土地使用权出让金的20％的土地闲置费，满2年未动工开发，可以无偿收回土地使用权 五、房地产行业税前扣除的检查 * 财基字[1995]938号 以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满2年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。 五、房地产行业税前扣除的检查 * 国税发〔2006〕31号 房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 由此可见，上述规定与税法所规定的“计入成本对象的施工成本” 差异较大，应关注由此引起的暂时性差异的纳税调整问题。 五、房地产行业税前扣除的检查 * （三）成本对象报废或毁损损失 国税发〔2006〕31号 成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。? 税法上的这一规定实际上是借鉴了企业在建工程业务会计处理的规定（见《企业会计制度》第32条） 五、房地产行业税前扣除的检查 * 国家税务总局令第13号（内资企业） 在建工程和工程物资损失包括企业已经发生的因停建、废弃和报废、拆除在建工程项目以及因此而引起的相应工程物资报废或削价处理等发生的损失。 外资企业 应提供有关说明资料、内部或外部鉴定证明；但不需报批。 五、房地产行业税前扣除的检查 * （四）广告费、业务宣传费和业务招待费 的检查 国税发【2001】89号 自2001年1月1起房地产开发企业广告费可在销售收入8%的比例内据实扣除，超过部分可无限期和以后年度结转。 五、房地产行业税前扣除的检查 * 国税发〔2006〕31号 （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 五、房地产行业税前扣除的检查 * 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能