房地产金融创新与我国的实践资料.pptVIP

* * 资产证券化 特别目的载体 （SPV） 特别目的公司 （SPC） 特别目的信托 （SPT） SPC与SPT比较分析与美国次债危机 * * 债务人 信用/结构增级 发起人/ 服务人 特别目的 发行体 (SPV) 投资者 资产的形成 资产的出售 现金 现金 资产支持证券 (ABS) * * 受托机构 委托人/ 发起机构 资产支持证券持有人 （受益人） 贷 款 服 务 机 构 资 金 保 管 机 构 其 他 证 券 化 服 务 机 构 设立特定目的信托 发行资产支持证券（受益证券） 资产池（信托财产） 公 开 流 通 市 场 持有、交易特定目的信托的信托受益权份额 * * 房地产管理人 房产租赁管理人 交易管理人 特别目的发行体 投资者 房地产项目公司 担保抵押品包 房产抵押贷款 商业房产抵押贷款支持证券 债券销售所得 集团公司 100% 控股 商业房产抵押贷款证券化（CMBS） * * 住房抵押贷款证券化（RMBS） 资产：一个由住房抵押贷款本息以及相应抵押品产生的其它资产收益组成的资产池 使用者： 一般为银行、政府机构、房地产开发商等 目的：（表外）融资，风险转移，改善资本充足率等 * * 住房抵押贷款证券化（RMBS） ——设立一个“特别目的发行体”（SPV） ——发起人将住房抵押贷款资产池卖给特别目的发行体 ——特别目的发行体发行多级债券 优先获得本息偿付的债券（“优先级债券”） 次位获得本息偿付的债券（“次级债券”） ——优先级债券被售予广大投资者，而次级债券被回售给发起人 * * 商业房产抵押贷款证券化（CMBS） 资产：单独的或一组商业房产本身，及其派生的租金收入现金流 例如百货大楼、办公楼、厂房、酒店等 使用者： 房产所有人、房地产开发商、房地产信托投资基金（REITs） 目的：债式融资 （更好的评级，成本） * * 住宅期房销售应收账款证券化 资产： 期房完工前通过预售产生的应收账款（包括递进/延迟付款） 使用者： 房地产开发商 目的：项目融资（表外融资，更好的评级，成本） * * 由具备“破产隔离”功能的特别目的发行体发行债券 特别目的发行体向房地产项目公司发放一笔房产抵押贷款 房地产项目公司应仅拥有该单一的房产项目，而没有其它的资产和债务 该房产抵押贷款的担保抵押品包包括 该房产项目抵押 租金收入与保险赔偿金的所有权的转让 房地产项目公司的股份质押 交易中被指定的资产服务人 房地产管理人 房产租赁管理人 交易管理人 租金收入将是主要的付息来源，本金一般需以再融资手段在到期日偿还 在预定到期日之前12个月，交易管理人将寻求其它再融资手段 如在法定到期日前没有取得再融资，交易管理人将出售该房产并以销售收入来偿付本金 * * 案例分析 - Fraser Neave Limited 公司及项目概况 FN 是东南亚一家著名企业，并且在新加坡股票交易所上市 Centrepoint Properties Ltd 为 FN 全资拥有的房地产开发子公司 Cote d’Azur 是该公司位于新加坡的一项优质住宅开发项目 目标 为该项目寻求一项成本低廉的融资，并偿还前期向公司股东集资的贷款 住宅期房销售应收款 是期房购买人向开发商的分期付款 其款项一般随着建造进度以递进或延期的方式进行支付，房产交付时即全部到期 * * 交易结构 Marine Parade Riviera （新加坡） 投资者 贷款 美元1.62亿 担保抵押 品包 CPL 完工保证人 （渣打） 受托人 （纽约银行） 美元对新币 100%全资拥有 掉期交易商 （渣打） 预留金账户 信用评级AAA * * 发起人： Centrepoint Properties Ltd. 发行规模： 美元 162,250,000 发行人： Riviera Investment Ltd. 发行方式： Reg S 利率： Libor 上浮35个基点 信用评级： 惠誉评定为AAA 还本付息： 每季度支付利息并且到期一次还本 预期到期日： 2005年3月 唯一牵头安排行： 渣打银行 掉期交易商： 渣打银行 （提供对利率与汇率风险的对冲） 上市交易所： 卢森堡证券交易所 投资者分布： 亚洲及欧洲 * * 3.房地产信托 ——是指我国信托公司按照《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等规定开展的投向为房地产领域的信托业务。 ——属于私募范畴，可分为单一信托和集合信托两种类型。 ——主要业务类型包括：信托贷款 ，信托股权投资（股权收益权） ，信托资金组合投资于贷款或者房地产开发企业股权，信托资金以交易为目的购买房地产（资产收益权） ，财产信托优先受益权转让 ，信托资金收购收益型物业用于出租等。 * * 房地产金