房地产经济学房地产业与国民经济资料.pptVIP

二、房地产业的发展与支柱产业 （二）房地产业是我国的支柱产业 高的产业关联度 高市场需求 住房消费已成热点，增长潜力大。 1、复苏阶段（一般会经历较长时间） 主要特征： （1）交易量回升，市场 需求开始增加； （2）房地产价格趋升， 投资者信心增强； （3）房地产投资逐步 增长，开发速度加快； （4）当发展到一定阶段 时，进入繁荣期。 主要特征: （1）交易量明显减少，市场需求呈下降趋势； （2）房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象； （3）房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。 主要特征: （1）供给量严重超过需求量； （2）交易量锐减，市场需求急剧下降； （3）商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值； （4）开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长。 房地产周期与经济周期的关联性 美国： 在20年左右，上升期和下降期各占一半，其房地产繁荣期分别为1870、1887、1904、1925、1945、1972、1981年 房地产业滞后于国民经济进入复苏期； 当国民经济处于复苏期时，房地产投资与开发也随之上升，但房地产业有一定的开发周期，所以复苏较晚 房地产业先于国民经济进入繁荣期； 房地产业复苏速度快，故早于国民经济进入繁荣阶段 房地产业先于国民经济进入衰退期； 当经济进入繁荣阶段，为了防止房地产业过热增长，降低居民的住房购买力，政府通过一系列政策使房地产需求降低，这样，房地产业就比国民经济较早进入衰退期 房地产业的萧条期长于国民经济； 当经济开始衰退时，房地产业将出现更为猛烈的下降，房地产业进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到国民经济缓慢复苏，才慢慢走出萧条期 房地产业的波峰高于国民经济，波谷低于国民经济； 房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。 研究房地产周期理论，对政府与企业都有重要意义。 对于政府，把握房地产周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采用适当的宏观经济政策，规避房地产业的大起大落，尽量使房地产业的发展与国民经济相协调； 对于企业，正确把握房地产业发展的周期性规律，可以明确房地产业所处的周期阶段，以采取相应的对策，避免或减少由于房地产周期波动带来的损失。 经济周期的成因 5.乘数-加速原理： 投资增加通过乘数效应引起国内生产总值的更大增加，国内生产总值的更大增加又通过加速效应引起投资的更大增加，这样，经济就会出现繁荣。然而，国内生产总值达到一定水平后由于社会需求与资源的限制无法再增加，这时就会由于加速原理的作用使投资减少，投资的减少又会由于乘数的作用使国内生产总值继续减少。这两者的共同作用又使经济进入衰退。 * 二、房地产周期的阶段性和特点： 房地产周期指房地产业在经济发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复的动态过程，表现为复苏、繁荣、衰退和萧条循环出现的周期性波动现象。 主要特征: （1）交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增； （2）整个房地产市场呈现出兴旺发达景象，渐次达到顶点； （3）到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象。 2、繁荣阶段 3、衰退阶段（较为短暂） 4、萧条阶段（持续时间较长） 经济增长率 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4%——5% 停滞甚至倒退 5%——8% 稳定发展 8%——10% 高速发展 10%——15% 飞速发展 各国的房地产周期 日本： 在10年左右，上升期6-7年，下降期3-4年，其房地产繁荣期分别为1961、1978、1981、1990年 香港地区： 在7-8年左右，上升期5年，下降期2-3年 台湾地区： 为5-6年，其房地产繁荣期分别为1986、1992年 房地产业发展周期性波动的特点 三、研究房地产周期的意义 四、房地产周期的测度 （一）房地产周期频率，又称为房地产周期频度，指在一段历史时间内波动所经历的周期次数 其计算方法如下： 用以衡量房地产增长的稳定程度。周期频率越高，说明这一时期经济发展越不稳定；反之，如果波动频率低，则表明这一时期经济增长较为稳定。 （二）房地产周期平均长度，指在一定时间内每个房地产周期平均持续或经历的时间长度 其计算公式为： 以反映房地产行业运行的稳定程度。周期平均长度越长，说明这一时期的房地产经济运行越稳定；反之，周期平均长度越短，表明这一时期的房地产经济运行越不稳定