房地产基础知识分析报告.docVIP

第一章 房地产基础知识 一、房地产的概念和分类 房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。 房地产概念：房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照标准不同划分为：居住用房地产； 生产用房地产；经营用房地产；行政用房地产；其他专用房地产等。 二、房地产的特性： 1、位置的固定性 2、地域的差别性 3、高值耐久性 4、保值增值性 三、房地产业的概念和内涵 概念：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 房地产的主要内容： 1、土地开发和再开发 2、房屋开发和建设 3、地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押 4、房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等 5、房地产中介服务，包括咨询、评估、测量、服务、公正等 6、房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等 7、房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 四、房地产业与建筑业的关系 建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商；房地产业则兼具有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将房地产开发和经营的企业组织称为开发商。房地产企业和建筑企业是甲方和乙方的合作关系。 五、房地产开发经营大体划分为七个阶段 1、建设工程项目设立和企业组建 2、房地产建设工程项目规划与审批 3、土地使用权取得 4、征地与拆迁 5、工程建设与管理 6、房地产的 租售管理 7、房地产的物业管理 六、征地方式根据建设用地性质不同，分为：拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式、划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税。 七、“七通一平”：通水、电、路、天然气、暖气、通讯和平整地面 八、市政配套工程四源费：自来水建设费、污水处理费、供热建设费、煤气建设费。这四项费用是按建筑平方米收取。 九、我国土地公有制形式：集体所有制和国有所有制两种 十、土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。包括占有权、使用权、收益权和处分权。 1、土地占有权：就是土地占有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。 2、土地使用权：土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。 3、土地收益权：就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益就是土地使用的结果 4、土地处分权：就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。 十一、土地使用权概念：是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。 十二、土地使用权出让概念：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。使用权有偿出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。有偿出让的地块可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 十三、土地出让金：征用国家体地有偿使用40—70年，一次性买断国家土地使用权的资金。只有交纳足额土地出让金的房产方可有效转让。 十四、土地使用证：指合法拥有土地的证明材料，主要载有所有者的名称、土地性质、使用年限、四至（四个点，边界）和规划面积。 十五、房产证：指房屋竣工验收后（即土地证、规划用地许可证、开工许可证、竣工许可证、竣工图等）资料齐全的情况下，房管局所发的包括房间的面积、间数、栋数、层数、邻里姓名及加纳契税的情况组成。 十六、土地使用权出让形式：采用协议、招标、拍卖三种合同形式进行。 1、协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商，最终达成出让协议，经登记受让人取得土地使用权的形式。 2、招标出让土地使用权，是指在规定期限内，有符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定要求择优确定受让人，由受让人办理完一切手续后取得土地使用权方式。 3、拍卖出让土地使用权，是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 十七、土地使用权出让年限：居住用地70年；商住两用、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。 十八、土