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第四章 收益性物业价值评估 第一节 收益性物业的概念 1．收益性物业的含义——必考点 收益性物业——指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。 【2011年真题】67．下列物业类型中，属于收益性物业的有（　ACD　）。 ——必考点 A．空置公寓 B．公益图书馆 C．停车场 D．影剧院 E．政府办公楼 【2010年真题】66．下列物业中，属于收益性物业的有（ ACDE ）。——必考点 A．餐馆 B．自用仓库 C．商业停车场 D．加油站 E．出租用标准厂房 2．影响收益性物业价值的因素——必考点 影响收益性物业价值的因素最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上。收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素： ①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低； ②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低； ③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。 例题收益性房地产的价值主要取决于（ BCE ）。 A．已经获得净收益的大小　B．未来获得净收益的风险 C．未来获得净收益的大小　D．目前总收益的大小 E．未来获得净收益期限的长短 第二节 收益性物业价格的概念和特征 二、物业价格的形成条件（熟悉） 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。—— 三、物业价格的特征（熟悉） 物业价格主要有下列五个特征：——点 （一）物业价格受区位的影响很大。 （二）物业价格实质上是物业权益的价格。 （三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 （四）物业价格形成的时间较长。 （五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 【201年真题】【2011年真题】15．关于物业价格特征的说法，错误的是（　D　）。 A．物业价格受区位影响大 B．物业价格实质上是物业权益价格 C．物业价格容易受交易者的个别因素影响 D．物业价格形成的时间较短 第三节 收益性物业价值和价格的种类——二、投资价值和市场价值（掌握）——重点 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。 【2011年真题】16．关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是（　A　）。 —— A．市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B．市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C．市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的 D．市场价值是不惟一的，投资价值也是不惟一的 三、成交价格（掌握）、市场价格（掌握）和理论价格（熟悉） 市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。 六、现房价格和期房价格（熟悉）期房价格与现房价格之间的关系是：—— 【2011年真题】17．下列期房价格的公式，正确的是（　C　）。 A．期房价格＝现房价格＋风险补偿 B．期房价格现房价格－风险补偿 C．期房价格现房价格－风险补偿 D．期房价格＝现房价格－折旧补偿 【2010年真题】15．关于期房价格的公式，正确的是（ A ）。 A．期房价格＝现房价格－租金收益－风险补偿 B．期房价格＝现房价格－租金收益＋风险补偿 C．期房价格＝现房价格＋租金收益－风险补偿 D．期房价格＝现房价格＋租金收益＋风险补偿 七、起价、标价、成交价和均价（熟悉）—— 起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出现的一组价格。 （一）起价 起价——指所销售的商品房的最低价格。 （二）标价 又称报价、表格价——是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。 （三）成交价 成交价——是商品房买卖双方的实际交易价格。 （四）均价 均价——是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。 【例题】关于商品房销售价格的表述，不正确的是（ B ）。 A.起价指所销售的商品房的最低价格 B.保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同