南京新景祥_金塔汤山项目定位策划方案_69解读.ppt

项目研究工作的阶段划分金塔汤山项目二次沟通稿 本项目的机会 ——致力于满足中高端客户的置业需求 我们的目标客户在哪里？ 剖解中端消费客群 ——按购房人群分类 神龙系：顶层的购房人士， 远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士 近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士 本金系：本土的，多金的成功人士 少成系：年轻的企业经营者，专业人士 白二系：白领二次置业 白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚 渡新系：新南京人过渡型 项目目标客群 ——按客群的身份划分 目标客群的情感特征  产品类型及产品面积区间 各类产品之间的比例 项目指标： 总用地面积：14.71万平方米 平均容积率：≤0.8 假设： 别墅容积率：0.6（主力联排、少量双拼或小独立） 类别墅容积率：1（叠加别墅、花园洋房） 假设： 独立、双拼别墅容积率：0.4 联排别墅容积率：0.7 叠加别墅容积率：0.8 花园洋房容积率：1.2 各类产品之间面积比与套数比 联排别墅   ■□合院美墅产品的平面布局  ■□把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积 独立式联排别墅——在立面形态上创新，独立联排，通过产品排布，立面展现独立别墅的形态。 参考个案，山水华门 退台式叠加别墅——设计令户户“有天有地”，同时增加产品附加值！ 1F142平米、2F102平米  3-4F160-180平米 4-5层退台式花园洋房——层层退台、户户花园，提升社区整体档次，塑造高尚品质。 1F137平米、2F138平米、3F125平米  4F120平米、5F88平米 物业功能定位——明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间的相互关系 各类产品之间面积比与套数比 项目形象定位 ——打造长三角度假温泉小镇 街区式布置 ——造一条街就是造一种生活 会员俱乐部中心的设置计划 ——体现客户的尊贵性 挑战中式建筑的代价 建议以欧式风格启动市场，突出项目的特色推荐——地中海风格产品 搭配一些地中海风化的建筑小品PATIO、文化石、STUCCO与弧型线条、筒瓦、露台   STUCCO与弧型线条 筒瓦 露台 营造一个原汁原味的欧洲风情小镇 每条棱角都体现弧线曲线 这种建筑内敛不张扬、古朴的、曲线柔美的 体现优雅柔和的、质朴的、亮丽的，形状规则而整齐与色彩错落不规则的完美结合，一种自然的、阳光的温暖。 202平米 178平米 187平米（带半地下室） 200-240平米 局部面积产品放小 产品三 叠加别墅 复式C 送地下室 送花园 送退台花园 送天台花园 平层A 平层B 1F 2F 可衍生出地下室 3-4F 3F 1F 4F 2F A B C 独立式叠加别墅 ——立面类似独立别墅，4层叠加别墅 图片示意 3F 1F 4F 2F A B C 叠加户型参考图示 户型比例可以适当缩小 3F 1F 4F 2F A B C 户型比例可以适当缩小 3F 1F 4F 2F A B C 户型比例可以适当缩小 外表类似别墅，实际为公寓的产品，根据项目周边的竞争环境，结合项目自身容积率的特点，在建筑外观设计上协调周边环境，营造别墅社区公寓的感觉。 产品四 花园洋房 全新的别墅式公寓 小独立别墅 功能 花园洋房 功能 联排、叠加别墅 功能 主流产品 保证资金链 ?项目价值标杆 ?提升项目品质 ?丰富社区产品形态 ?项目盈利主体 ?快速聚集人气 ?运用田忌赛马原理，形成自身价格比较机制 ?拉升容积率 ?提升开发价值 ?高性价比产品 产品标杆，价值标杆 塑造品牌形象 拉升容积率 注：规划少量的酒店式公寓提高产品的容积率，并丰富产品形态 注：联排和叠加产品可根据基地的实际情况进行一定尺度的调节。 3 项目形象定位 整体形象 建筑形象 寻找项目的核心价值 东郊区位资源 项目基地山体自然资源 温泉资源 阳山碑材人文资源 规划中的交通资源 南京以及长三角对汤山的第一印象是“温泉旅游度假区”，去汤山最主要的原因只是“有温泉”，而并非区域良好的自然环境。 消费者态度 自然环境、区域价值、社会人文资源（阳山碑材）、外部交通，客观的说，在当前的市场竞争中，项目均缺少竞争力。 温泉是我们可利用的 核心的资源 项目定位的发展方向 『客观性』 主动式 被动式 『主观性』 3 1 4 2 产品 服务 人文 环境 新进者 品牌 社会资源 自然资源 区域价值 被动式的市场中： ——环境资源：温泉。 ——人文资源：阳山碑材资源只是利好因素，并非核心要点。 进入主动的市场： ——产品创新 ——形象的塑造 ——项目的打造品牌服务 温泉 温泉度假 机能 文化休