山东临沂西南坊项目定位沟通稿_44P_2012年_市场_经济测算_可行性研究解读.ppt

针对客群分析，确保采用适合现阶段的项目业态定位 借势产业结构调整，解决民生就业，同时发展乡镇经济. 顺应规划政策导向，发展适应本村未来的特色项目 我们如何应对 我们如何定位我们的产品 产品定位策略结论 立足未来中心区位 尊重城市发展规律 务实为民、方案可实施、可落地 旨在建造美好舒适新城 提高人居品质的城市化发展需要为目标 借助自身基础产业以及合理区位 为现有发展状况服务为原则 建造规模适中项目 拥有后续充足可操作空间的西南坊 核心梳理 适度开发、小步快跑、分阶段实施、能及时调整 的 合理解决方案。 PART3 项目初步定位设想 项目宗地回顾 蒙山大道南京路东北方向，用地规模约110亩。土地性质为综合商业用地， 容积率2.5，绿化率大于30%，地上建筑面积18万㎡。 公寓 经济酒店 综合百货 住宅 文化娱乐 超市 服务综合体 北城区域次中心 生活方式 餐饮街 老年公寓 社区医疗 项目联动定位图解 合创观点：该地块属于城市次中心的边界位置，不适合开发高端商用物 业，故合创将此地块产品定位为“生活型服务休闲综合体”。 “生活型服务休闲综合体”由四大组团组成 专业市场组团 综合商业组团 老年公寓组团 生活型服务休闲综合体 青年创意组团 商业综合产品 商业产品 住宅产品 住宅产品 18万平米 共计：50000㎡ 其中：纯商业35000㎡ soho办公15000㎡ 商业综合组团 共计：30000㎡ 其中：临街商业12000㎡ 青年公寓18000㎡ 青年创意组团 共计：60000㎡ 其中：家居建材40000㎡ 婚庆市场20000㎡ 专业市场组团 共计：40000㎡ 其中：配套商业6000㎡ 养老公寓34000㎡ 老年公寓组团 各组团面积分配 专业市场组团家居馆 老年公寓组团 青年创意组团 综合商业组团 青年公寓 Soho 项目产品分布示意 表示”商业” 表示”住宅” 表示”办公” 专业市场组团 婚庆馆 青年创意组团 综合商业组团 老年公寓组团 住宅销售 配套商业自持 专业市场组团 定向合作开发 招商合作经营 公寓全部销售 临街商业全部销售 小部分销售 其余持有出租 产品市场化分析 综合商业组团 青年创意组团 专业市场组团 老年公寓组团 存在良好的市场机会点，未来2-3年市场急需的产品。 市场底蕴好，容易得到政策扶持，低总价产品适合年轻人首次置业需求。 发展会相对较为滞后，，我们尽量采取定向招商合作经营的模式进行开发。 定位另辟蹊径，意在取得社会及经济效益双赢，可以避开直接竞争。 市场竞争力分析 1 2 3 4 青年创意组团 老年公寓组团 综合商业组团 专业市场组团 商业立项的小户型青年公寓先期投放市场，以低总价，不限购，不限贷，撬开市场，待市场认知度提高后，投放青年创意街区100-200㎡商业面积。 着力推广社区养老配套，一方面解决现行社区养老需求，另一方面由于社区配套齐全，可以吸引一部分养老客群，多层，及景观小高层为市场卖点。 本项目的重点开发阶段，在前两期的开发过程中积累客群及商户资源，厚积薄发，一举取得开发成功，真正成为南坊片区的服务中心。大部分的面积用于村里自持。 经过前三期3-4年的开发过程，此地块已趋于成熟，招商困难较之现阶段会弱化很多，且均为商业地产可塑性极强，届时销售自持均游刃有余，且具备穿插开发的基础条件。 项目开发节奏建议 项目资金平衡建议 　　 各组团合计可售面积约12万㎡，自持6 万㎡（未包含地下） 　　 产品组团 可售面积 自持面积 综合商业组团 Soho 15000㎡ 商 业 15000㎡ 商业20000㎡ 老年公寓组团 公寓 34000㎡ 配套公建6000㎡ 青年创意组团 商业 12000㎡ 公寓 18000㎡ 专业市场组团 合作开发 家居市场 40000㎡ 婚庆广场20000㎡ * 预估收益 达到收支平衡 利益平衡点估算 地上面积总计18万㎡直接建安成本约 6亿 保守销售12万㎡面积可换取开发资金 7亿 6万㎡自持商业 销售毛利润1亿 折合整体开发收回现金4亿元 折减土地价值1亿 保守开发收益3亿元 开发周期预计为5年 功能定位：短期内满足区域服务配套所需；中长期内成为南坊区域商业中心的最重要部分。 功能元素： 购物：生活百货、超市 餐饮：美食广场、餐厅街区 服务：小金融街 休闲：广场、建筑小品 全家人的消费和休闲天堂 满足一站式消费 宽敞、有趣的空间 综合商业组团 功能定位 青年创意组团 功能定位 小型KTV 健身中心 游艺厅 茶室咖啡厅 银行 邮局 美容美发 中介代理 药店诊所