上海毛巾厂地块招商运营报告_131p_2012年_服饰商贸中心_营销推广策略f解读.ppt

运营节奏分解-第三阶段11-1月 12月项目年终答谢酒会（老带新促销活动启动） 形式：高级酒店，设宴答谢，现场博彩活动、抽奖、表演等； 现场老带新活动启动仪式。 费用预估：25万元 前置网络营销/特色消费概念 招商及推广费用预算 注：2012年营销费用预估1200万元 媒介 应用媒体 运用方向 全年运用频次 费用占比 户外 南大街商圈、新一佳商圈、二号桥 商圈、中南城商圈、部分县市 高炮大牌 项目形象、产品卖点 阶段主题与营销活动 预计4轮更换 25% 报广/电视 江海晚报、南通日报 扬子晚报 形象、卖点 阶段主题营销活动 预计10波次推广 20% 车体 市区公交车15辆 项目形象、产品卖点 统一形象 10% 网络 搜房网、南通房产网、濠滨论坛中首页硬性广告，讨论版块开辟 产品卖点、阶段主题活动、主题性话题讨论 不间断更新 5% 电子平台 建设及运营 B2C、APP store、android Market 网络商城、项目介绍 商家联动性活动 实时不间断发布 10% 活动 —— 新闻发布会、招商签约会、推介会、开盘、答谢会等 —— 20% 其它 —— 招商公关、辅助媒体发布等 —— 10% 运营总结 营销方向 最成功的商业模式打造 投资者、经营者和管理者三位一体的商业运营模式。 给予投资者最具购买信心的支撑 投资信心方面：租售并举、长期运营管理、低门槛投入设置，形成投资收 益的信心保障； 经营信心方面：开发商系列品牌，大型主力商户引入，树立项目经营价值 信心。 运营总结 案名:七浦淘全案定位:南通服饰城 快时尚中心商业定位:轻纺城南 7万㎡服饰商贸城 网购旗舰实体大本营 创新商业模型五大价值包:1、招商品牌阵营(大牌实力秀):阿里巴巴、淘宝网大品牌先聚头，七浦路、南通本土小品牌快集合。2、运营共赢平台(最有料潜力铺)：5年包租、20年托管、运营强大支撑，形成南通最具投资价值商铺。3、金融产品模型(价值原始股)：均价21000，最小8平米，总价10-50万产权商铺，以低门槛，网罗投资客。4、前置网络营销(网来聚宝盆)：智能网络平台运用，打造最具价值操作模式。5、特色消费概念(引领淘金潮)：阶段化操作、活动与媒体的实效运用、鲜明的形象导入，诉说项目最具特色的价值文化。资金回笼:截止2013年底回款14.17亿元。招商营销费用:2012年费用预算1200万元，全案营销费用预算2100万元。 核心思考：招商先行，网络+实体商业资源互动； 销售与招商交叉推进，互补效用； “快招商、快蓄水、快销售”抢夺市场。 LOFT篇 市场/定位/定价建议 背景一： 这是一个办公产品整体滞销的市场。 1 2 4 3 1 2 5 目前在售写字楼项目 1.南通大饭店 2.金融汇 3.晏园凤凰汇 4.润华国贸中心 5.鸿鸣摩尔 6.白安谊家大厦 未来入市的写字楼项目 1.天宝国能中心 2.中央公园广场 6 项目名称 开盘时间 价格（元/平） 体量（㎡） 去化面积（㎡） 去化率 南通大饭店 2010-06-08 17000 19875.14 8634.97 41% 金融汇 2010-12-18 16000起价 35642 8476.03 19% 晏园凤凰汇 2011-11-28 12800 12601 302.4 3% 润华国贸中心 2010-07-03 7000 17368.37 1106.35 6% 鸿鸣摩尔 2011-04-10 8700 19758.65 11237.16 58% 百安谊家大厦 2010-12 8150 37434.07 37434.07 100% 在售写字楼现状 入市的写字楼去化缓慢，基本保持在50%以下的销售量 目前入市的写字楼基本处于滞销状态，单月成交一套 个案借鉴 晏园凤凰汇 占地面积：10490平方米 容积率：3.83 绿化率： 30.10% 所属商圈：小石桥 开发商：南通森大蒂房屋建设开发有限公司 地址：崇川区人民路与工农路交汇处西南侧 开盘时间：2011-11-28 项目5-12层分5间，单间出售，13-20层，整层出售。最小单间100平米左右 开盘全天出售5套，其中一个是17层整层销售,分3间,算3套,一组客户购买，其他的2套200平米左右.5套面积近1000平米,去化不理想。. 背景二： 这是一个LOFT产品滑向住宅的市场。 目前在售LOFT项目 1北城一品 2盛唐君庭 3中房汇达广场 4.格调百花左岸 5现代生活广场 6河东老街 7中南汇泉国际 8太阳鑫城 9通富妇儿乐城 1东都晶品 2檀墅 3京扬数码广场 4恒隆国际 5陶州城项目 未来入市的LOFT项目 1 2 3 4 5 6 1 2 4 7 3 8