世联-大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议-80-7.7M解读.ppt

* 产品策略（一）——品质提升基础上突出产品特色 A 、用足地块资源潜力，实现山居产品特色 改善居住：保证舒适度和产品改善特征（面积、创新、形式） 人文需求：匀质化社区特征和人文元素对产品内涵的提升 B 、切中“知富”的置业需求和价值敏感点 * 产品策略（二）——调控观望期，预留政策应对灵活性 A 、产品线中包括少量90平米小户型产品 新政严格推行，通过小户型高层平衡整个项目产品结构 政策松动，则借助先期建立的项目形象，以高品质情景高层入市，提高地块价值，挖掘利润空间 B 、预留低价值平坦地块，延后开发，灵活应对 * 项目核心竞争力 区域价值： 城市知富“源”区后花园 产品价值： 品质提升的中产特色山居 + * * 本项目区域价值确定策略 区域价值确定原则： 自身资源条件 和周边区域的关系 人文 生态环境、景观 城市高效率 捷运交通 软件园+高教园区域 台山区域 旅顺南路区域 本项目区域 价值确定策略： 本项目vs软件园高教园区域：利用已形成的高价值人文资源（借力）；在此基础上寻找属性差异，建立细致比较优势； 本项目vs台山区域：在市域范围，本项目被台山区域截流；在西南区域范围，存在价值方向上的差异，不存在直接竞争； 本项目vs旅顺南路区域：强调环境价值，实现差异化竞争。 ACTION 1 * 案例借鉴 后花园：华阳区域 资源条件：田园风光 价格水平：3000-4000元/平米 中关村+高校区 百望山区域 万柳区域 前广场：万柳区域 资源条件：离园区最近的接近的城市住宅区域 价格水平：20000-25000元/平米 后花园：百望山区域 资源条件：百望山 价格水平：8000-10000万/平米 案例一： 北京：中关村产业+高校园区 案例二： 成都：高新区+高校园区 前广场：衣冠庙区域 资源条件：离园区最近的接近的城市住宅区域 价格水平：5000-6000元/平米 高新区+高校区 衣冠庙区域 华阳区域 ACTION 1 * 案例借鉴点 高科产业园和高校园区通常被政府规划在同一区域； 园区内部借助其高知背景和匀质的居住环境形成人文环境优越的城市人文高端住宅区； 园区周边通常会形成两类房地产板块：“前广场”和“后花园”： 城市中产客户被科教园区匀质的人文环境所吸引，并根据各自的需求在周边各个房地产区域进行选择置业； 位置 价值 价格规律 “前广场” 园区与城市中心接近的区域 联系园区和城市的交通要道，区域发展门户 遵循城市中心房地产价格规律 “后花园” 园区与城市中心背离的区域 休憩、宜居价值 在园区价值的基础上，遵循景观物业的价值规律 ACTION 1 * 本区域价值定位：知富“源”区后花园 软件园+高教园区 后花园 前广场 软件园和高科园长期、大投入建立起来的人文环境 自身丰富的景观和生态资源 闲适、轻松、舒展、私有性强、宜居的知富“源”区后花园 打造 ACTION 1 * 面对亚板块内外的竞争策略 本项目为大盘开发，辐射力较强，目标客户范围较广，将面临亚板块内和亚板块外的双重竞争。 亚板块内：目前在售和已确定入市项目不多，柏林水郡和壹品漫谷将是主要竞争对手。 亚板块外：由于定位目标客户群与本项目的重叠，台山、旅顺南路和西山是本项目面临的亚板块外主要竞争，软件园由于供应紧缺，且步入城市一线高端区域，与本项目不存在直接竞争。 ACTION 2 * 一品漫谷 产品形式：包括小高层、TH和叠拼别墅主流产品，规划与设计无明显特色 优势：品牌影响力，产品品质 营销主题：中产的慢生活 价格：开盘价未定预计5000~6000元/平米 目前与亚板块内房地产项目竞争关系 柏林水郡 设施和配套共享 产品明显差异化 竞和 先发中高端项目 先发中端项目 超越 竞争关系 共同提升亚板块价值 产品形式：多层板楼，规划与设计无特色，品质一般 优势：市场空当期、水库资源 营销主题： 价格：目前5200元/平米，主力总价50万、30万 策略 产品品质明显提升 形成明确反差 针对不同客群，产品和单价应拉开档次 周边项目 概况 性质 目前一品漫谷正针对新政调整产品与开发策略，应保持关注 ACTION 2 * 面对亚板块外竞争的策略 板块 代表项目 户型面积 单价 （元/ ㎡） 总价 （万元） 核心竞争力 交通 便捷性 资源 区域 认知度 产品力 规模 开发商 品牌 台山 幸福e家 90-200㎡ 7000均价 60-140 旅顺南路 山海一家二期 110-300㎡ 6500均价 70-190 西山 假日风景 85㎡ 125㎡ 5500起价 —— 对于台山项目：做足产品舒适度，保持单价价差 对于旅南项目：依靠优质产品和环境资源丰富度对抗其便捷交通和海景资源，价格相当，实力“较量” 对于西山项目：利用区域