10第二章第三节房地产的种类及第四节房地产状况描述(2012版)解决方案.docVIP

第三节 房地产的种类 可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：①按照立法用语的分类；②按照房地产用途的分类；③按照房地产开发程度的分类；④按照房地产实物形态的分类；⑤按照房地产权益状况的分类；⑥按照房地产经营使用方式的分类；⑦按照房地产是否产生收益的分类。弄清了房地产的分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。【原教材为6类，2011版教材为7类】 一、按立法用语划分的种类【教材新增内容】 中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如《国有土地上房屋征收与补偿条例》所称被征收房屋价值，不仅包括土地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类： （1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。 （2）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，如商铺、商场、购物中心、超级市场、专卖店、批发市场等。 （3）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。 （4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。 （5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，如餐馆、饭馆、酒楼、饭庄、餐厅、快餐店、美食城等。 （6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，如体育馆、体育场、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。 （7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，如厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。 （8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，如农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。 （9）特殊用途房地产：如汽车客运站、火车站、机场、码头、汽车加油站、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 （10）综合用途房地产：是指具有上述两种以上（含两种）用途的房地产，如商住楼。 三、按开发程度划分的种类（2008年考点） 按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类： （1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，例如农地、荒地。 （2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。 （3）熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电以及场地平整；“五通一平”’一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。 （4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期 （5）现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。 【2008年试题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为（ ）