宿迁市泗阳县亚泰地产淮海东路北侧地块前期策划报告解读.ppt

* 项目定位/价格定位 此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 以市场参照在售项目为例作价格评估： 可比实例的选择： 根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为参照： 我们项目开发周期预计需要7-8年，结合房地产市场的走势，后期房价的上涨趋势，以及项目本身产品规划的优势和项目的高品质附加值，预计后期项目销售价格能够达到4200-4500元/平方米的价格水平，预计我们项目整体销售均价在4000元/平方米 市场比较法 项目名称 价格（元/m2） 优惠内容 金水花城 2880 交1000抵18000元 东方·假日花园 3200 交5000抵10000元 丽景雅苑 3150 二期1万抵2万 阳光水岸 3045 首付多交1万， 单价减10元/m2，20万封顶 海尚·臻品苑 4300 交2万抵3万 II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 主入口 次入口 中 央 生 态 公 园 入口 入口 高层 中心景观 叠加别墅 多层 商业 配套 淮河东路 三 川 路 葛东河路 小区规划布局示意图 商业 商业 高层 高层 高层 高层 高层 叠加别墅 叠加别墅 叠加别墅 高层 高层 高层 多层 多层 多层 多层 组 团 景 观 组 团 景 观 组 团 景 观 组 团 景 观 多层 多层 多层 多层 多层 多层 多层 花园洋房 花园洋房 花园洋房 花园洋房 项目定位/规划布局建议 * 项目定位/开发顺序 1）从产品顺序上： 多层 花园洋房 高层 叠加别墅 独立商业 2）从方位角度： 从东南角向西北角分阶段进行滚动开发 3)从打造品质小区角度： 先建景观（小区门前高品质水景喷泉），会所、以及配套商业 * II.城市发展规划 III.开发区现状及发展规划 V.地块分析 VI.项目定位 报告架构 IV.泗阳房地产发展 主要经济指标 四至分析 交通分析 I.泗阳概况 Ⅶ.经济测算 项目区位分析 地块SWOT分析 功能定位 客源定位 档次定位 户型面积定位 价格定位 规划布局建议 建筑风格建议 产品类型定位 Ⅷ.结论分析 * 经济测算 占地面积： 161984平方米（243.1亩） 按照容积率2.8计算 总建筑面积：约485952平方米 地下建筑面积：约23871.3平方米 住宅建筑面积：约256785平方米 商铺建筑面积：约17000平方米 住宅销售均价：4000元/平方米 商铺销售均价：7000元/平方米 * 经济测算 成本测算法： 土地费用 总成本(万元) 土地购置费 21488 合计 21488 （2）前期工程费： （1）土地价款： 目前期工程费 测算标准（元/ ㎡） 总成本(万元) 1、工程监理费 7.8 213.55 2、建筑规划规划、施工图纸设计、景观设计费 28.5 780.29 3、研究咨询及相关费用 4.6 125.94 4、检测及地质钻探 6 164.27 5、购进土方、临时围墙 16 438.06 6、临时用电、用水、用道路 12 328.54 7、报建立项（配套费、行政性办证费） 23.5 643.39 8、售楼处施工（租赁）及装修 —— 50 9、其他不可预见前期费用 8 219.03 合计 —— 2963.07 * 经济测算 （3）小区配套工程费： 配套工程费 测算标准（元/ ㎡） 总成本(万元) 1、区内道路 15 4106.78 2、小区围墙 3 82.14 3、电动伸缩门 —— 15 4、绿化景观 47 1286.79 5、给排水 20.7 566.73 6、电气 11.2 306.64 7、污水处理 10.3 282.00 8、安保监视 —— 50 9、智能化物业管理 25.9 709.10 10、垃圾收集站 —— 10 合计 —— 7415.18 * 经济测算 （4）建安工程费： 地面工程建安费用 测算标准（元/ ㎡） 总成本(万元) 1、住宅（含物业用房等） 1600 41085.6 2、商业 1200 2040 3、地下室及地下工程建安费用 2500 8750 合计 —— 51875.6 （5）其余开发成本费： 其余开发成本费用 测算标准 总成本(万元) 1、开发商管理费 总销金额的1.5% 2067.05 2、不可