世联_广西北海老城区地产项目整体战略定位_56_住宅_前期策划_开发策略解读.pptVIP

中心板块 中心板块是城市最成熟的板块，金融教育购物中心等生活配套齐全，政府机关众多，核心商圈北部湾广场也在板块中，目前开发集中在北部湾大道、北京路与四川路、北海大道中段两侧，多为旧城改造项目，是目前拉动市场楼价的主力军。 中心区域地价高，产品类型大部分是以高层为主的商住楼，还有以商务办公为主题的商务公寓，如北海大道中段的明丽商务中心、格林云天；商业开发也集中在此板块，如海洋购物广场；楼盘均价在4300元/㎡左右，楼盘单价最高价突破6000元/㎡，楼层差价一般在60-90元/㎡之间； 促销策略还是采用比较传统的房价折扣手法，一般是按揭付款给9.8折，一次性付款给9.6折； 由于地处中心地段，人流量较大，较少运用户外媒体宣传，甚至楼书及围墙广告都是简单设计。 板块客户群中外来消费人群和本地消费人群的比例比较均衡。 北海竞争环境分析 南部板块 南部板块为在四川路南段与广东路南段之间、金海岸大道与西南大道之间，是未来城市发展的重心，随着行政中心的南移及银滩的开发，金海岸大道及广东路两侧地块具有极大的投资价值，有条件建设中高端产品； 目前市政设施及生活配套不完善，楼盘主要在云南路与四川路两侧，产品类型有高容积率的度假公寓及多层低容积率的别墅社区及普通住宅，产品参差不齐； 由于目前烂尾楼盘较多，整体品质不高，有4000元/㎡以上的海景房，也有低于2000元/㎡多层及别墅，呈两级分化； 楼层差价一般在50－80元/㎡之间，景观差价一般在80－100元/㎡之间；目标客户群主要针对外地投资置业人群； 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网、市中心户外广告、旅游景点路牌广告。 这个板块外来消费人群比重较大，占7成甚至更多。 北海竞争环境分析 城西板块 北海城市西部板块分两个区域，西藏路以西区域和西藏南路与云南南路之间区域，有工业园区及国家级北海出口加工区，近期规划建设有经济适用房与廉租住房。城西板块所处的地段相对偏远，但交通还算方便，非政府发展的主流区域。 政府西藏南路与云南南路之间的区域大部分是已建成的商住社区，有银湾花园、大益花园、碧桂华庭、北海花园、滨城公寓，在建的项目有嘉和丽景，多为中端多层公寓。银湾花园是最具代表性，规模大，社区内配有幼儿园、逸夫小学、游泳池、网球场、老人活动中心、小区商业街。 楼盘住宅起价一般不低于2500元/㎡，最高价基本已突破3500元/㎡，楼层景观差价一般在50元/㎡之间； 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网。 这个板块外来消费人群和本地消费人群的比例为6：4，在外地人群中福建移民人群占相当比重。 北海竞争环境分析 城东板块 北海城市东部板块集中在北海大道东段、广东路、上海路、深圳路开发，城市生活配套较完善，外来人口比较多，政府规划建设公司总部“后花园”居住区； 近期规划新增居住用地50公顷，并规划建设有经济适用房； 产品类型目前多层和高层 大部分楼盘住宅起价不低于3000元/㎡，最高价突破5500元/㎡； 广告渠道主要是楼书、北海房地产信息网； 这个板块外来消费人群所占比例略高，随着房价逐步攀升，市政中心的南移，本地市民的消费潜力将被激发； 并且由于东临北海核心经济区，北联铁山港，有条件成为本地市民及外来就业人员理想的置业区域。 北海竞争环境分析 兴海·龙福苑 项目名称：兴海·龙福苑 ? 项目地址：北海市北部湾中路汽车总站对面 开 发 商：广西兴海房地产开发有限责任公司住宅 销售状态：已销售70% 单价：17层4370元/㎡, 9层3770元/㎡ 商业：7000-13000元/㎡ 户型概况：一房:39.7-51.7㎡ 二房:92.3-105.2 ㎡ 三房:138.7 ㎡ 总价：15万起 去化：65% 中间层价格： 9层3770元/㎡ 主力户型：一房/二房 总建面积：57046.3㎡ 装修状况：毛坯 建筑形态：3栋高层及小高层 规划户数： 485 优惠方式：按揭99折优惠 北海竞争环境分析 金海湾 项目名称：金海湾 ? 项目地址：北海市四川北路与海角路交汇处 开 发 商：北海市银基房地产 销售状态：在售 单价： 1号楼606单价:5118元/㎡ 特价房1号楼217单价:3780元/㎡ 户型概况：一房：33.9-72㎡ 二房:81.2㎡ 总价：22-30万 去化:50% 中间层价格： 4500元/㎡ 主力户型：一房 总建面积：11002.01㎡ 装修状况：精装修 容 积 率：4.41 规划户数： 161 绿 化 率：5% 建筑形态：多层\西班牙建筑风格 优惠方式：一次性92折优惠,按揭95折 60平米户型 72平米户型 北海竞争环境分析 春天海景 项目名称：春天海景 ? 项目地址：北海市北部湾东路与广东路交汇处 开 发 商：北海华华