项目投入产出篇－七解读.pptVIP

●总成本投入：35,926万元。 ●经营收入：住宅及商业47841 万元 ●利润：税前利润91654万元 ●成本利润率：24 %（税前利润） ●评价结论： 超过行业基本收益率 [比较1] 方 案 ●总成本投入：37,086万元。 ●经营收入：住宅及商业45,563万元 ●利润：税前利润5880万元 ●成本利润率：15%（税前利润） ●评价结论： 基本达到行业基本收益率 方法论 Methodology 市场研判 Market research 客户定位 Customer orientation 项目产品定位 Product positioning project 项目规划 Project planning 投资篇 Investment articles 推广篇 Promotion articles 70万平方米大盘投资收益如何权衡？ 投资收益如何达到最佳化？ 一期 何时是融资的最佳时间节点？ 如何控制建设期风险？ 如何达到收益最佳？ 提 问 ●建设规模大 ●建设周期长 ●前期投入成本高 ●抗风险能力受主要因素影响 ●投资收益能否成为后续项目建设资金链的优良开端 一期存在的疑问： 提 问 提 问 项目一期投资测算 项目一期财务评价 方案及建议 结论 项目投入与产出分析 项目一期投资测算 1、项目经济指标 2、项目一期开发进度、 经营进度计划建议 测 算 1、项目经济指标 2、项目一期开发进度、经营进度计划建议 测 算 * 制表依据 （1）贵司提供: 《2006年开发项目计划-D-10区横道图》 （2）我司招商销售部制定:《一期销售周期预计》 一期销售周期预计 测 算 二、项目投资估算及资金筹措计划 1、项目投资估算分析 测 算 2、项目建设资金平衡支出 测 算 3、项目投资方案及资金筹措建议 解决问题： 何时是融资的最佳时间节点？ 单位：万元 测 算 测 算 项目一期投资测算 项目一期财务评价 方案及建议 结论 项目投入与产出分析 财务评价 1、销售建议及收入估算 经营收入：住宅及商业45,562.56万元; 车位2,882.72万元 （1）销售建议 在项目建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻发展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取相对稳健的预测。 （2）应纳税金 营业税金：本项目按营业收入的5%缴纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算； 所得税：本项目按33%的税率缴纳所得税计算； 评 估 注：红色部分为代理公司完成的项目一期销售，住宅部分销售率为90%~95%，商业部分销售率为90%。 评 估 456 2、项目总成本预测 总成本为：37,085.75万元。 建设成本为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见《投资估算表》。 经营成本为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。 计算方式如下表： 评 估 *注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去 单位：万元 评 估 3、利润分析 （1）项目利润分析 住宅及商业部分销售成本利润率为：14.82%；全部销售成本利润率为：21.58%。详见损益分析。 （2）项目损益分析 损益分析根据销售建议及收入估算分《住宅及商业部分销售损益表》和《住宅、商业和车位全部销售损益表》进行。 （3）利润分配 公司在缴纳所得税后，根据公司发展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。 评 估 单位：万元 评 估 评 估 单位：万元 4、项目现金流量分析 基准收益率：6%，接近银行同期贷款利率； 内部收益率：20.44 % （项目一期全部投资）； 累计净现值：2573.88万元（按6%的折现率测算）； 静态投资回收期：1.96年（项目所得税后）， 动态投资回收期：2.02年，小于项目建设期。 评 估 单位：万元 项目全部投资的内部收益率为20.44%远高于银行同期贷款利率；表明该项目从全部投资角度盈利能力来看盈利能力已经超过了行业基准收益率，在财务上可以接受。 [分析] 累计净现值负值最大是在2006年的第四季度，即为累计现金流出最高点，故2006年第四季度是贷款的最佳时间节点。 单位：万元 评 估 5、盈亏平衡分析 说明： 经过测算，项目总成本略高，盈亏平衡点是80.10%，即当销售收入达到36494.217万元即销售