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万豪国际金融中心项目市场价值可行性分析报告 目 录 一、综合市场分析 3 1、宏观市场环境分析 3 2、房地产市场分析 12 二、项目发展分析 39 1、项目概况 39 2、项目SWOT分析 40 3、入市前景分析 44 4、项目定位分析 46 三、不动产价值分析 51 1、土地价值 51 2、建（构）筑物价值 53 四、项目租售可行性分析 54 1、车库部分 54 2、商业部分 56 3、写字楼部分 56 4、公寓部分 59 5、广场 61 五、财务分析 62 1、项目总投资 62 2、项目收入预测 63 3、项目财务评价 65 六、分析结论 69 １、不动产价值 69 ２、租售可行性 69 一、综合市场分析 1、宏观市场环境分析 1.1社会经济环境 重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升台阶 （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值增幅由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的10%，2004年成为直辖以来发展最快最好的一年地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2% （数据来源：重庆历年统计年鉴） 国内生产总值（GDP）年增幅达10%以上，2004年更创新高，同比增长12.2%。人均GDP以年均10.7%的速度增长，2000年首次超过5000元大关，2003年人均GDP大幅增加达8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP达到9608元，突破1000美元大关 （数据来源：重庆历年统计年鉴） 近年来重庆三大产业处于上升中的不断调整之中，重庆作为重工业城市，第二产业在GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 图：直辖以来社会消费品零售总额发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 重庆市社会消费品零售总额的发展呈稳步增长的趋势，2004年社会消费品零售总额同比增长14.3%。市场购销两旺住房、汽车、通信、教育和旅游成为新的消费热点。 （数据来源：重庆历年统计年鉴） 从上图指标不难看出，随着收入的增加，重庆市民人均消费性支出呈逐年上升态势，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民平均每人消费性支出7118元，按每个家庭平均3.3人计算，居民家庭年平均消费支出2.3万余元，结合居民家庭平均年收入水平来看，重庆市民的消费率平均达到80%以上，反映了重庆市民消费意识较强的特点。2005年一季度重庆城市居民人均可支配收入同比上涨9.1%城市居民人均消费性支出同比上涨6.8%图：直辖以来社会固定资产投资发展趋势 （单位：亿元） （数据来源：重庆历年统计年鉴） 直辖以来，社会固定资产投资快速增长，投资规模持续扩大，2004年全年实现固定资产投资达1400亿元，比上年增长34.6%， 2005年一季度，在国家稳健的宏观经济政策下，重庆固定资产投资平稳开局，全社会累计完成投资285.53亿元，同比增长20.2%。由此推算，重庆市十五期间固定资产投资将超过6000亿元，截至2015年将达到10000亿元，累计十年期间达16000亿元。 在社会经济持续快速增长下，重庆市的城市用地条件和外来投资强度持续增长，城市地位和竞争力明显提高，2004年中国城市竞争力排行榜上，281个参评城市中，重庆排名第12位，列西部城市第一国务院关于深化改革严格土地管理的决定紧缩“地根”用地指标愈加显得珍贵商业银行房地产贷款风险管理指引规定规定，住宅小区2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。 年份 GDP 房地产产业投资额 房地产业产值占GDP的比率 3 97.3 6.81% 1999年 1479.7 112.5 7.6% 2000年 1589.3 139.6 8.8% 2001年 1750.0 196.7 11.2% 2002年 1971.3 245.9 12.5% 2003年 2250.1 327.9 14.6% 2004年 2665.4 393.1 14.8% （数据来源：重庆历年统计年鉴） 直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中一大支柱产业。 重庆房地产业对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中所占的比率由1997年的不到5%跃升到2004年的14.8%，房地产投资额逐年递增。 在新政策的影响下，2005年1-11月重庆市房地产投资额为409.92亿