2010常德穿紫河项目发展定位290p教程分析.ppt

宏观经济分析——主要结论 湖南省域次中心城市，经济强市和宜居的文化名城，将迎来城市功能提升和辐射力增强的新契机，未来城市发展向好。 经济发展速度较快。人均GDP和可支配收入虽稳定增长，为房地产市场的健康稳定发展奠定良好基础。 按照GDP和城市化进程的发展情况来看，我们判断常德的房地产发展市场处在高速发展阶段。 区域发展现状分析——主要结论 常德城市功能升级、城市化进程继续深入，农村人口不断涌入城市，必然会带来大量的刚性需求，从而促进房地产市场的发展和繁荣。 常德将构筑主城区“三心、两带、五轴”的景观格局，而项目周边的穿紫河正是两带之一，景观资源的改善将有利于项目形象的塑造。 三闾片区也是常德江南、江北联系的重要通道，洞庭大道以及沅江大桥将常德沅江两岸便捷地连接在一起。正是因为三闾片区重要的地理位置，使三闾片区有着具有巨大的发展潜力 土地市场总结 对会所的需求集中在休闲运动方面，选择比例最高的是餐厅、室外游泳池和乒乓球馆 受访者认为餐厅是会所应该配备的功能，占比最高，达到48% 室外游泳池、健身房、乒乓球馆也有超过40%的比例选择 您希望会所包含哪些功能 小区会所 问卷调查 您购房时主要考虑的因素 价格仍是主要考虑因素，房型面积和小区品质是重要因素，物业等对购房影响较小 价格是最多受访者考虑的因素，达到96% 房型面积和小区品质对购房也相当重要，分别达到68%和66% 物业管理、周边商业配套的影响相对较小，分别为48%和36% 购房考虑因素 问卷调查 结论 客户特征 策划定位关键词 会所 细节 景观 地段 建筑符号 常德客户与我们此前接触的三线城市客户的需求特征没有明显差异 总体印象 如此大盘我们需要通过细节的演绎打造全新的生活方式 * 常德穿紫河项目客户调研报告 附件：客户调研报告 针对常德的潜在购房群体进行问卷调查，以定量为主。 抽取常德市区年龄在20-50岁之间，收入稳定的单位中层或普通工作人员作为调研对象，共收集50份样本。 调研概况 针对常德企业高管进行深入访谈，以定性为主。 访谈对象包括常德主要企业单位的高层管理者，通过深入访谈，调研常德高收入群体的居住需求，为项目的开发提供依据。 问卷调查 客户访谈 客户调研报告及方案建议 湖南三一重工常德项目·访谈纪要 3 4 访谈纪要 访谈说明 访谈时间： 2010年9月26日 访谈对象1： 新亚好莱坞销售总监 康剑 身份背景： 康先生为江西籍人士，在深圳有多年房地产项目开发经验，因妻子为常德人所以回常德发展。其参与开发的新亚好莱坞项目，今年均价4300元/㎡，为常德市售价最高的楼盘。 三闾片区目前已经是一个比较成熟的居住区，居住的人口规模庞大，商业、学校、菜场、银行等设施都比较完备。整体上已经具有了比较全面、完善的生活配套设施。 访谈纪要 常德目前经济主要依赖芙蓉烟厂，但是未来会吸引三一重工、中联重科等实力雄厚的大型国有企业进驻常德，而今年德山开发区将升级为国家级开发区，经济形势非常乐观。 常德将迎来支柱产业扩张，经济形势看好 三闾片区配套成熟，人口集中 宏观环境、区域特征： 住宅已成为当地的豪宅，针对的是很小一部分的客群，对别的项目借鉴意义不大。 我们项目作为高档豪宅，主要特点是户型大，在建筑、材质、设备等方面并没有很突出的地方。 新亚好莱坞对其他项目借鉴意义不大 当地市场的小高层、高层、多层差价不明显，多层价格甚至较低。当地人喜欢新鲜事物，偏好电梯房。 各类公寓产品无明显价差 访谈纪要 客户特征： “常德人买房自住，喜欢市中心人气旺的地方，热闹繁华，可以显示财富。 客户并不会认为住宅紧邻马路、酒店、商场会很嘈杂，不适合居住，反而认为住宅拥有市中心的地块和完善配套，才是真正的高档房。” 喜欢热闹，偏爱繁华,高档=繁华 多数业主购房自住，投资者较少 新亚好莱坞的业主以经商人士为主，多为30-40岁事业有成人士，高端客户，公务员当地买房投资较少，有外地经商的常德人回乡置业让父母居住，可能会按照上海、深圳的产品标准来购买产品。 访谈纪要 同行开发商建议 景观资源富有吸引力，可提高附加值…景观对项目销售、客户认同有显著的作用，建议开发的话要把景观做好，比如集中的花园（中央景观）。 景观是关键 当地楼盘做会所的很少，对于大盘来说，是个很值得重点去做的方向。 户型设计是开发过程中的另一个关键点，如泽园幸福里，90平小户型三房很受欢迎，表明现在小三房在市场上很有需求。 小三房受市场追捧 会所潜力大 访谈纪要 访谈说明 访谈时间： 2010年10月18日 访谈对象2： 湖南中德房地产开发有限公司 营销总监 邹如国 身份背景： 邹先生为常德籍人士，先前在深圳从事酒店管理工作，07年进入