河南商丘市民权县实创花园一期营销推广讲解.ppt

3、价格定位 （1）总体思路：低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展 针对项目状况和项目周边市场现状分析，结合项目价格定位和民权房地产营销市场的特点，建议本项目的入市定价采用平开高走的策略，使本项目在日后的销售过程中具有较大的市场弹性空间，较强的市场竟争力，实现先购者的物业升值，快速抢占市场份额，提高开发商的市场口碑。 （2）定价原则： 首次开售一炮打红，羸取市场的主动，满足入市时市场消费者追求高性价比的需求，体现本项目不断提升的产品品牌形象。 （3）价格定位： 本项目采取可比楼盘量化定价法的计算方法得出项目均价。根据项目所在板块的市场竟争状况，本项目在民权区域内具有可比性的项目有：城市豪庭、状元府邸、龙源国际、恒嘉世锦4个竟争度较大的楼盘进行比较。  主要竟争对手价格系数表（如110/100表示比较楼盘的分 值/本楼盘的分值，本楼盘分值统一取值为100）： 系数 城市豪庭 状元府邸 龙源国际 恒嘉世锦 均价 位置系数 规模系数 规划设计系数 产品类型系数 配套系数 园林环境系数 周边环境系数 开发商及项目品牌系数 比较价格 比较楼盘对楼盘的权重 建议价格 1550 1650 1880 2600 90 95 110 97.5 100 100 100 95 97.5 100 97.5 97.5 98 107.5 97.5 95 97.5 105 110 102.5 95 95 102.5 97.5 90 110 95 95 107.5 105 110 105 110 房型设计 107.5 105 110 1915.5 1702.7 1715 0.4 0.27 0.1 0.23 1632.2 1711元/㎡  由以上表分析比较可得:项目推售时的市场比较价格1711元/㎡,对此进行上下3%的误差修正,得出定价幅度为1659.6---1762元/㎡. 4.定位分析 根据本项目的品牌形象及高端形象定位,切合市场营销策略,对市场定价进行修正，修正考虑因素： 1760元/㎡上下幅度的市场价格难以吸引高端买家的关注； 本项为规模化六层电梯洋房,在具有国企品牌支持下,体现附加值较大； 上调10%的价格幅度能提高项目的整体形象及突出项目的调性效果。 因此,建议市场策略定价为:1760*110%=1936元/㎡ 5.高定价策略补充说明 以较高价格面市,可从价格中体现及提升项目入市形象，拉开与中档市场的竟争距离。 在认购或排号到公开发售前之间的时期,可通过对客户的调查分析以及届时市场变化状态,做出灵活的具体修正。利用折扣进行较大幅度的价格调整,使买家产生物有所值的感觉;并且可提高实际的成交价格,较容易达到预期的理想目标,达到”进可攻.退可守”的效果。 6.价格走势与付款方式策略 项目的入市价: 本项目入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的，因此建议在原定价的基础上降低2个百分点,即均价在1897元/㎡入市,以启动本项目的市场消费,将销售波浪推向高潮。 项目的价格走势: 本项目的价格走势分为三个节点:认购（排号）期.开盘期.势销期.每个节点持续20天左右.VIP会员价（认购价）比开盘价低2个百分点即成交均价1859元/㎡,开盘初期提升1个点(1915元/㎡),热销期提升1个点(1934元/㎡),才能与本项目的价格持平,在客户中造成物业升值的形象。 总之，我们将用“小步快跑、稳步攀升、强销均价、经典收官”的精细价格策略，利用价格控盘的手段实现最终销售目标。 另附：销售部对外开至今有7个月的时间，来访客户约400批次，来电约20通，预期效果不太理想，应利用有效时间加强项目推广力度。 注：一切推盘方案、开盘方案、怎么卖都必须根据排号或认购情况、客户意向心理价位等来确定，在没有排号或认购的情况下做的方案只做参考，排号或认购后根据客户情况再做详细方案。 THANKS! 呈报：公司领导—杨总 本报告结构 part 1：营销目标 part 2：项目认知 part 3：项目定位及目标客群分析 part 4：市场大势 part 5：项目推售