房地产案例要点详解.ppt

年金 《关于企业年金 职业年金个人所得税有关问题的通知 》财税〔2013〕103号 符合国家有关政策规定的办法和标准的单位缴费部分，在计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。 个人缴费部分，在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分，暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。 按月领取的年金，全额按照“工资、薪金所得”项目适用的税率，计征个人所得税 本通知自2014年1月1日起执行 土地使用税： 1、土地使用税纳税义务发生时间、截止时间 2、土地等级和单位税额变更后要及时调整 3、计算要准确 纳税义务时间确认： 开始时间 新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。 以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税；未签订合同的，应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。 截止时间 为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。 土地使用税单位税额变动时间 文件 时间 内容 鲁政字第[2007]172号青财税[2007]77号 2007年1月1日 单位税额翻番 鲁政字[2014]153号 2014年7月1日 相应提高 计算公式 每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×（1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积）×土地使用税单位税额标准÷12 房产税： 1、自行建造的自用房产交付使用后，要及时纳税 2、将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未做收入。 3、与房屋不可分割的附属设备及装修费、土地价值要并入计税房产原值。 4、自用、出租、出借本企业建造的商品房 印花税 注意两个问题： 一是税目：产权转移书据 二是计税依据：合同记载的金额 契税 合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，也就是取得土地所付出的所有成本 土地出让金、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等 按照出让合同标明的建筑面积或容积率计算配套费，计入契税计税额 2010、4、1 税率变化 《关于调整济南等市契税适用税率的通知》（鲁财税〔2013〕19号） 2013年5月14日 自2013年6月1日起，济南、青岛、泰安、临沂、滨州等五市的国有土地使用权出让契税适用税率由3%调整为4%，土地使用权转让以及房屋买卖、赠与、交换等其他转移土地、房屋权属行为契税适用税率仍执行3%。 会计科目与税种的关联 长期借款、短期借款、财务费用与印花税 无形资产、固定资产减少与营业税、印花税、土地增值税 其他应付款长期不动，企业所得税？（资金流向，套现） 其他应收款与个人所得税（自然人股东） 开发成本余额方向(明细） 税种间的关联 营业税与附加的比对 营业税与土地增值税的比对 土地使用税的逐步减少与企业所得税 土地使用税、房产税的减少与营业税 契税当年有发生额，产权转移数据的印花税？房产税？土地使用税？ 不当之处，请批评指正 谢谢 * 成本费用存在的问题 1、税金费用重复扣除 2、开发成本采取预估等方式加大扣除基数 3、不同项目之间、一个项目的不同纳税年度之间，人为调节主营业务成本； 4、虚构业务代开发票、取得虚假发票等不合法票据，虚增成本； 5、人为调整可售面积，调节单位销售成本。 案例1：税金重复扣除 某房地产开发企业XX项目2011年开始预售，预收账款缴纳的营业税已在2011年、2012年当年汇算清缴时进行纳税调减。2013年完工后结转收入，未将当年预收账款对应的营业税税金及附加进行纳税调增，补缴企业所得税130余万元。 案例2：预计利润率使用错误 某房地产开发企业2009-2010年未完工，按照预计毛利率缴纳企业所得税，2011年完工后结转收入，在进行所得税纳税调整减少时对2010年的结转收入预收账款全部按照20%进行纳税调减，补缴企业所得税12万元 企业所得税预计利润率 文件 执行时间 网点 普通住宅 商务办公 别墅 （2003）83号 2003.7.1 40% 25% 25% 25% （2006）88号 2006.1.1 30% 25% 20% 40% （2009）84号 2009.1.1 15% 15% 15% 30% 青财源[2010]2号 2010.4.1 20% 20% 20% 30% 案例3：预估房地产开发成本 某有限公司，成立于2009年1月，注册资本为1000万元，该公司所开发的某市场项目，于2012年3月竣工验收，但是由于资金问题，未及时拨付工程款，未取得工程发票，该企业按照销售收入的20%估算成本，经检查组核实后调增应纳税所得额2