2009年我国旅游地产开发模式探讨分析报告.pptVIP

定位不是很准确 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略，实行高端定位。比如一百亩地只做一幢别墅，配备小型飞机等方式。定位于中低端很难实现销售，因为度假成本太高，非常不合算。 进入之前缺乏必要的调研 根河地广人稀，但产业配套非常不完善，土地成本低并不意味着可以降低总成本。这一点也许在神州之旅进入根河之初没有想到的。天工部落项目位于大兴安岭腹地，一切基础设施建设均为零。当然，这种情况并不鲜见，很多城市为了招商引资，会向开发商提供各种优惠条件，包括负担一部分基础设施建设费用。但对于并不富裕的根河市政府来说，这几乎是不可能的。 旅游大环境远没有形成 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长，但是总量并不高，并且主要集中在呼伦贝尔市、海拉尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。 旅游季节性太强 根河位于中国的最北端，夏季只有三个月时间，漫长的冬季造成资源的限制。冬季旅游呼伦贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 交通太偏远 根河处于大兴安岭的腹地，路途遥远。首先是大交通不发达。从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转，比较快捷的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔，做火车时间漫长，从北京到呼伦贝尔要24个小时。其次是小交通也很遥远。从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河，距离超过300公里。 失败因素分析 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6％～8％收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。” 按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售价是每套19万元，价格远高于当地普通房产，加上人们对产权式酒店不了解，一开始销售并不好。后来，一位在杭州从事五金生意的温州人勇吃螃蟹才打破了销售僵局。2001年5月，一期160套酒店终于销售完毕，2001年底，二期推出时，杭州等地的投资者开始纷纷跟进，而到2003年初第三期推出时，可以说是抢购了。 2005年第3季度，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，大理凤凰酒店的投资者自2006年第3季度以来也没有收到过租金，投资商和开发商双方闹上了法庭。 失败案例二：千岛湖凤凰度假村 经营管理的不到位 如何让来千岛湖的客源住宿是销售需要解决的现实问题，但是整个经营过程中凤凰度假酒店的经营基本上是等客上门，导致入住率不高。 产品设计的缺陷 在目前，休闲度假旅游虽然开始起步，但是观光客源依然是主流，如何获得观光客的眼球从而吸引他们来居住是一个重要的问题，由于按照商务酒店的方式建设，导致没有让消费者获得休闲度假的观光效益，难以使观光客源休闲化，没能留住观光客源。 不切实际的回报承诺 按一套房子30万元计算，每年需要缴1.8万元。酒店的成本按40%计算，那么一间房的营业收入要4.5万元。平均每天价格按200计算，一年需要225天才能实现盈亏平衡，年入住率需要达到62%。作为休闲度假酒店，一般是周末才有客人，因此要达到这个客房入住率难度很大。 没有计算酒店的贬值 酒店的销售价格与客房的新旧程度息息相关，一般三年后部分设施开始陈旧，因此要保证长久获得理想的收入比较困难，而且随着旅游的发展，新的酒店不断出现，竞争会越来越加大，导致销售价格的下跌。 失败原因分析 湖南江永县位于湖南和广西桂林的交接之处，与阳朔比邻。山清水秀，风景优美。主要的旅游资源有瑶族古都千家峒、千年古村上甘棠和女书，旅游资源品味很高。 2003年深圳一投资公司计划3亿投资开发，政府承诺拿出500亩地以2.5万元/亩的价格给与该公司作为旅游资投的补偿。 该公司到目前为止投资已达800万元，但结果是政府不满意，企业不敢冒，旅游没发展，房地产也没法做。 失败案例三：湖南江永 失败原因 旅游经营的不成功 政府虽然给企业提供了数百亩的廉价土地，但是前提条件是旅游得到开发，如果旅游得不到开发，地价很难套现。 该公司获得资源后一直不开发，后来在旅游上也是象征性地投入一百万进行建设，没有形成精品景点，加之市场开拓没有新思维，日常运行难以为继，造成整个旅游的失败。 企业的短视 政府给与企业廉价的土地是希望投资旅游，但是政府很失望。因此企业想开发房地产，政府不同意，导致企业拿着土地难以