2011年宜兴恒生时代广场招商推广方案分析报告.ppt

主力店招商 4月11日 ～4月30日 企划 4月11日～4月25日 媒体计划执行（招商部分） 4月11日～4月20日 阶段性广告、文宣物料设计制作 4月10日～4月15日 西太湖金三角高峰论坛暨品牌签约仪式策划 招商 4月6日～4月10日 主力超市签约前谈判 4月11日～4月20日 主力超市意向进驻 电器连锁卖场意向进驻 今典院线意向进驻 菲尔国际健身中心意向进驻 1家大型娱乐商家意向进驻 4月30日前 取得阶段性招商成果，配合认筹举办活动（意向签约仪式） 全面招商阶段 2011年5月1日 ～2011年9月30日 企划 5月5日～5月底 阶段性广告、 文宣物料设计制作 6月1日—6月20 交铺装修，商业氛围营造 7月15—7月31 运营推广方案策划 8月1日—8月15日 开业活动策划筹备 8月15日—9月5日 指示系统规划及布置 8月16日—8月31日 开业媒体计划 9月1日—9月15日 开业广告策划、设计、投放 9月1日—9月15日 开业氛围布置 招商 5月1日—8月31日 各业态全面招商 （完成招商面积60％以上） 6月1日—9月30日 入驻商家装修进度跟踪 2011年8月 商家客户资料移交 2011年9月30日 完成招商目标 配合开业营造旺场氛围 运营调试阶段 2011年10月1日 ～2011年11月30日 企划 10月1日 开业庆典 10月1日—10月15日 运营过程中促销、宣传活动策划、 10月1日—11月30日 继续进行宣传，打造商业品牌，促进整体运营和后续招商 招商 2011年10月1日 ～2011年11月30日 做好后期客户服务 密切关注商家经营业绩、经营理念 对业态不好、经营业绩较差、不受欢迎的业态、商家进行调整 引进新商家 达到整体70％以上 招商洽谈步骤 开局 摸底 报价 确立开局的谈判目标，创造一种适宜的谈判气氛。 谈判双方逐渐熟悉，分别讲述自己及对方的观点和立场，相互了解各自的期望。 双方提出具体的报价和交易条件。 磋商 谈判双方对报价和交易条件进行反复协商，双方各自做些让步，并获得一些利益。 成交 签约 双方就谈判的实质问题达成协议，业务成交。 以书面文件(经济合同)的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经签订就具有了法律效力。 小结 招商首先是“间谍战” 潜在商家有哪些，他们在哪里，作为招商人员要心里清楚，将不同商家划分开来。 招商其次是“遭遇战” 招商通常是“三步曲”，从初次接触---深入沟通---促成合作，不是说与商家沟通的次数越多越好，而是每次的沟通要有效率。 招商还要打“心理战” 知己知彼，百战不殆，潜在商家在想些什么，要些什么，招商人员在接触过程中多问，多听，不要急着表态。 Part 6 招商政策推导 租金定位原则 一、租金定位依据： 1、商圈内可比租金 2、项目期望值 3、投资回报率 4、其他 二、租金定位一般商业规律 1、楼层越高，租金越低。（各楼层的租金是按照一定的楼层系数呈变化状态的） 2、外铺租金高于内铺。 3、项目局部交通要道上的外铺租金高于其他位置。 4、各楼层上下口、主通道高于其他位置。 5、较小面积商铺租金高于特大面积商铺租金。 6、大众化品牌铺位租金高于知名品牌租金。 7、门面宽与进深比大的商铺高于门面宽与进深比小的商铺。 8、其他 项目租金及物业费测算 一、项目售价及按7%回报租金 一层外街均价12000元∕㎡，以7%回报，租金为2.3元∕㎡∕天 一层内街均价7200元∕㎡，以7%回报，租金为1.4元∕㎡∕天 餐饮街均价6200元∕㎡，以7%回报，租金为1.2元∕㎡∕天 二层均价6200元∕㎡，以7%回报，租金1.2元∕㎡∕天 三层均价5400元∕㎡，以7%回报，租金1元∕㎡∕天 四层均价5000元∕㎡，以7%回报，租金0.95元∕㎡∕天 二、市场租金 官林主街租金在1元∕㎡∕天―2.5元∕㎡∕天,（官林主街为底商） 三、项目租金（项目得房率初步定在60%左右） 根据项目回报及市场租金，拟定项目租金为： 一层外街平均租金2元∕㎡∕天 内街平均租金1.5∕元∕㎡天 餐饮街平均租金1.2∕元∕㎡天 二层平均租金1.2元∕㎡∕天 三层平均租金1.1元∕㎡∕天 四层平均租金1元∕㎡∕天 四、物业费暂定10元∕㎡∕月 各业态联营扣点 目前无锡市中山路商场的商场扣点在25%—30%之间，本项目由于经济区域、引进品牌和运营阶段等因素的制约，扣点要低于这个指数。根据整体租金测算原则推导，以下扣点标准可供参考。 一、女装男装品牌：知名品牌在15%左右，大众品牌为15%—20% 二、鞋类：15%-20%区间。 三、针织：15%-20%区间。 四、商场日化（化妆品）：15%-20%区间。 五、箱包：18%-20%区