前期介入培训技术分析.pptVIP

对总体设计 周边情况、 房屋风格、 泳池 会所 园林景观 安保布局  便于安保管理区域分割，消除管理死角。 便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 安保技防措施完备，形成多层次的安保体系，信息汇总通畅，反应快速。 消防布局  消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 交通布局 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。(既在小区内出入口制减速墩) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的2：1、另加访客车位占车位数的5%，非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数1：1.5），便于停放。 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 环境配置 总体上要自然和谐 道路与绿化的协调 宜人性需要注意休闲区域的营造 植物的选择既要有新意又不能给卫生带来影响 垃圾站的配置 设备配置 供电系统 给排水系统 消防系统 电梯系统 中央空调系统 智能化系统 节能减排  用电方面 用水方面 建筑节能 太阳能的利用 3．注意事项 ： 在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性；　 一定站在已确定的目标客户的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来；　　 所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。 建设阶段 1．介入形式： 此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。  2．主要工作内容： 就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案;　　 配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；　　 对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；　　 熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。 3．注意事项： 在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法； 　 要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。 竣工验收 承建单位在向建设单位办理工程竣工交付手续时，需由建设单位专门组织验收委员会对项目（工程）进行查验，在认为工程合格后接受手续。 跟踪验收过程 收集资料 记录 销售阶段 介入形式此阶段物业管理企业介入的形式多种多样，物业管理企业派出的人员及投入的力度都较大。 2．主要工作内容： 销售前 销售中 销售后 销售前： 物业管理整体策划落实成完整、详细的物业管理方案及实施进度表；　 确定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定、房屋公共场地及场所的管理规定；　　 明确各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；　　 起草并确定《前期物业管理协议》；　 对物业管理在销售中的活动进行计划与安排；　 根据实际情况采取公开招标的方式确定前期物业管理企业。 销售中： 派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供咨询服务，一方面使购房者对物业管理有较具体的了解，另一面也可以了解并统计分析潜在业主对物业管理的要求、意见等； 可以印发有关资料和制度，以加深业主对未来物业管理的认识并明了物业管理的消费内容和金额，将各项收费的用途和管理办法公开化、透明化； 已确定的前期物业管理企业可以采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况； 督促物业建设单位与业主签订《前期物业管理协议》； 销售后：　　将前期全部物业管理早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业管理企业，如果早期介入与前期管理是一家企业，也应整理资料后准备成立管理处，并进行接管验收的前期准备工作。在此期间的竣工验收、早期介入及前期管理