资金来源分析2.docVIP

摘要：买卖双方的资金状况是影响房地产业格局和走势的重要变量。近年来，货币政策和房地产调控政策的变化对房地产业买卖双方资金状况产生了显著影响，本文从资金来源、银行贷款、信托融资和私募基金、民间资本、资金运营几个角度对房地产业卖方（即开发企业）的整体资金状况进行分析。 资金来源方面，2007年以来受政策影响，全国房地产开发企业资金来源增速波动显著。2008年实行紧缩的信贷政策，房地产企业资金来源增速放缓，2009年由于遭遇国际范围的经济危机，货币政策转为宽松，资金来源增速创历史新高，而2010 年至今，受国家一系列紧缩的货币政策和限购政策的影响，增速再次下降。从各组成部分占比来看，1999 年以来国内贷款占资金来源比例呈下降趋势，预付款和按揭贷等其他资金占比基本保持稳定，自筹资金比例上升，利用外资占比一直不高。 银行信贷方面，房地产开发贷款额波动较大。在信贷宽松政策的背景下， 2009和2010年开发贷款额都达0.59万亿元，接近2007年的两倍，而 2011年政策紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，同比下降48%，而同期人民币总贷款同比下降约15%。 除银行信贷这一间接融资方式外，信托、股权融资等直接融资方式也已成为开发企业的重要资金来源。近年来，开发企业在国内外金融市场上市的风潮 2007年达到顶峰，2008年下降，2009 年再次达到一个小高潮，2010年以后再次大幅减少。从信托融资和私募基金方面来看，房地产企业信托融资的高峰期已经过去，但在当前银行信贷政策持续收紧的大背景下，信托融资门槛也有所提高，地产私募基金逐渐兴起，为开发企业进行融资又多提供了一条渠道。 值得注意的是，近年来民间资本规模不断扩大，可能成为开发企业的另一重要筹资渠道。据高和投资等机构的调研报告，温州、山西、鄂尔多斯、陕北这些近年来民间资本比较活跃的几个区域，粗略估计就聚集了近 2 万亿元的资本。由此可见，资金并不匮乏，开发企业的问题是如何去接近和应用这些民间资本。 从上市公司当前资金和负债水平来看，2011年一季度，沪深房地产上市公司的长期负债率达历史最高，但短期负债处于历史较低水平，现金与流动负债比达到近5年来最高水平，说明短期内上市企业不存在还债困难问题。2010年现金流出与流入比处于均值附近，属正常状态。可见目前来看上市的房地产开发企业的还债压力不大，资金状况还比较健康。 总之，受当前持续紧缩的货币政策影响，信贷信托融资门槛过高，而民间资本和私募基金作为更高效灵活融资手段，受到开发企业越来越高的重视。从上市房地产公司的资金状况而言，短期内并不存在资金短缺的问题和债务危机。 房地产业卖方资金分析 ?1.全国开发企业资金来源 资金来源受政策影响，增速波动很大。1999年来，全国房地产开发企业总资金来源稳步上升，平均增速保持在20%左右。2007年来，资金来源增速变化较大。2008年实行紧缩的信贷政策，增速放缓，2009年由于遭遇国际范围的经济危机，货币政策变为适当宽松（全年新增人民币贷款近10万亿元，货币政策实际上“过度宽松”），加上房地产市场快速回暖，预售款增长显著，全年开发企业资金来源增速达到46%，2010年至今国家再次实行一系列紧缩的货币政策和限购政策之后，增速再次下降。在资金来源的各组成部分中，国内贷款、其他资金（包含购房者的定金和预付款，个人按揭贷款等）波动方向与自筹资金、利用外资的波动方向正好相反，当信贷成本较低、政策比较宽松时，企业首要选择信贷渠道筹资，反之则选择自筹和外资渠道。 1999年以来，国内贷款占资金来源比例呈下降趋势，预付款和按揭贷等其他资金一直是开发企业的主力资金来源，自筹资金比例上升。2011年前五个月国内贷款占比为17.9%；利用外资占比一直不高，近年来稳定在1%左右；预付款和按揭贷等其他资金占比最高，近三年来略有下降；自筹资金占比近三年来逐年上升，2011年1-5月占比达38.6%，已经与2008年市场低迷时期的水平接近。 2.银行信贷 开发贷款受货币政策影响波动较大。2004年以来，全国房地产开发贷款迅速增长，虽在2008年遭遇紧缩政策，经历短暂低迷，但2009年经历信贷宽松政策之后迅速回升至0.59万亿元，接近2007年的两倍，2010年开发贷款额与2009年相比基本维持不变。2011年政策再度紧缩，一季度开发贷款额为0.17万亿元，接近2008年全年水平，但同比下降了48%。房地产开发贷款占贷款总额的比例在2004-2007年间连年升高，2007年接近10%，为历史最高水平，2008年在货币紧缩政策背景下急剧下降至4.3%，其后又逐渐升高，2011年一季度达7.6%，为2008年以来的最高值。 3.上市、信托和私募基金 除了银行贷款这一传统的间接融资渠道外，越来越多的房地产企业通过股权融资等直接融资渠道。2