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金地·未未来营销执行报告 新聚仁机构 这次提报我们要解决哪些问题？ 1.卖多少钱？ 2.卖给谁？ 3.怎么卖？ GDP 人均GDP 恩格尔系数 固定资产投资 人口环境 上海城市经济背景 上海已具备良好的宏观经济基础，房地产行业发展拥有良好的经济平台； 人口周期提供大量改善需求和婚、育房刚性需求； 过热经济增长逐步回归合理，房地产行业难以背离经济规律。 政策法规环境—2005年行政政策 政策法规环境—2005年货币政策 政策法规环境—2006年行政政策 政策法规环境—2006年行政政策 政策法规环境—2006年货币政策 政策法规环境—2007年行政政策 政策法规环境—2007年货币政策 货币政策回顾 货币政策使用越来越频繁，有成为常规化调控工具的趋势； 货币政策调整除了影响到发展商的资金组合方式外，更是提高了购房者的还贷负担，从而对购房行为有一定的抑制； 鉴于市场目前流动性过剩和CPI上涨过速的状况，07年下半年有很大可能维持货币政策的出台频度。 税收政策回顾 05年出台的九部委条例中对购买不满2年征收营业税，06年出台政策对不满5年征收营业税；06年8月出台政策强征二手房转让个人所得税；07年6月出台上海二手房交易征收土地增值税； 为了限制市场过热，政府对于转让环节税收逐渐加收，这已经使在5年内转让的客户转让费用达到了近10%，这些政策直接导致短期投机客