土地估价之成本法(48页)讲解.pptVIP

成本法Cost Approach 第一节 成本法基本原理 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法基本原理 一、成本法的概念 是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 二、成本法的原理 基本思路： 是把对土地的所有投资包括土地取得给用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 三、成本法适用的范围 1、一般适用于新开发土地土地估价，不适用建成区域已开发土地估价； 2、对于既无收益又很少发生交易的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价比较适用； 3、地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地 利息计算 考虑资金的时间价值 土地利息基数包括：土地取得费、土地开发费、有关税费 关于开发利息计算 1、计算方式 复利 2、计息期 分别考虑 利润计算 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要或获取相应的利润。成本法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费。 关于开发利润 在测算开发利润时应把握几点： ① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润。 ② 开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似项目的利润率来测算的。 土地增值收益的来源 第一，“农转非”所产生的增值； 第二，社会经济发展所产生的增值； 第三，通货膨胀所产生的增值； 第四，土地性能改变所产生的增值。 从实践来看，目前农地尚未形成真正的地价，征地费普遍偏低，为了控制土地投机，保护农地，应加上“土地增值收益”。 土地增值收益 土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+利润 第二节 成本法的评估步骤 一、搜集整理资料 二、估算土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润、增值收益 四、求取积算价格 第三节 成本法应用举例 eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估算上述土地价格。 假设开发法 hypothetical development method 假设开发法 第一节 假设开发法概述 一、概念 ～是在预测估价对象开发完成后正常交易价格的基础上，扣除房地产正常的开发成本、税费和利润等之后，以此剩余额来确定估价对象价格的一种方法。 剩余法 开发商怎样确定土地的投标价格？ 确定土地投标价格的步骤 （1）弄清楚待开发土地的位置、面积等具体情况； （2）弄清楚城市规划对该宗土地的具体要求； （3）弄清楚该宗土地周围的基础设施状况； （4）确定最佳的土地利用方式； （5）估算该项目的开发期限； （6）预测该项目开发完成后的总价值； （7）估算该项目的开发成本及预期利润； （8）计算最高的土地报价。 三、适用对象和条件 1、适用对象 “待开发土地”。 2、适用条件 评估结果的可靠性，主要取决于三个方面： （1）能否正确判断土地的最佳开发利用方式； （2）能否根据当地市场行情，正确预测未来房地产的价格 （3）正确预测房地产开发、销售中的所有成本与费用。 运用假设开发法的条件 （1）非常明确的城市规划（详细规划）； （2）十分明朗的房地产政策； （3）健全的房地产法律法规； （4）完整、公开的房地产交易信息库； （5）稳定、公开的土地供给计划。 四、假设开发法的公式 （一）基本公式 购置开发场地价格＝ 总开发价值或开发完成后的房地产价格－开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买待开发土地应负担的税费 （二）具体公式 1、求生地价格的公式 （1）生地→房屋 生地价格＝ 开发完成后的房地价格－ 由生地建成房屋的开发成本－管理费用－ 投资利息－销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费 几个概念 1、生地 是指不具有城市基础设施的土地。 2、毛地 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。