土地估价知识分享解析.ppt

剩余法 具体估算 4．建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用 和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工 量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 土地费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 前期工程费 基础建设费 建安工程费 公共配套费 开发间接费 管理费用 市场比较法 Part 2 市场比较法 市场法的本质是以房地产的市场价格导向来求取房地产价值 适用对象 住宅 写字楼 商铺 标准厂房 房地产 开发用地 市场比较法 市场比较法估价要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面修正和调整。 待估宗地的价格=比较实例价格 ×交易情况修正× 交易期日修正× 区域因素修正 × 个别因素修正 × 容积率修正 × 年期修正  PD—— 待估宗地价格 PB——比较实例宗地价格 A——待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数 B——待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数 D——待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数 E——待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数 PD=PB×A×B×D×E 基本公式 市场比较法 可比实例的要求 注：以上指标， 根据上次会后设计方案讨论初步估算得出。 可比实例的质量要求 可比实例的数量要求 与估价对象区位相似。 与估价对象用途相同。 与估价对象权利性质相同。 与估价对象规模相当。 成交日期尽量接近估价时点。相隔一年以上不宜采用。 一般选取3-10个可比实例 市场比较法 期日修正 交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。 无地价指数 根据查询近期地价增长率，测算土地价格价格 地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。 129 126.5 124 118 108 100 地价指数 2003年10月1日 2003年5月1日 2002年12月1日 2002年6月1日 2001年8月1日 2000年12月1日 日期 市场比较法 容积率修正 容积率属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。 容积率修正系数 基准地价修正系数表 采用楼面地价消除影响 市场比较法 土地价格最终确定 通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。 对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种： 简单平均法、加权平均法、取中位数或众数 市场比较法 运用实例 收益还原法 Part 2 收益还原法 将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。 待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率。 计算公式 有限年期 P——土地价格 a——土地年纯收益 r——土地还原率 n——收益年限 收益还原法 相关概念解释 年总收益：指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的 持续而稳定的年收益或年租金。 实际收益： 指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。 客观收益： 指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估的依据。 收益还原法 相关概念解释 总费用：指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出，或者说为创造收益所投入的直接必 要的劳动费用与资本费用。 单纯土地租赁的总费用包括： （1）土地使用税 （2）土地管理费 指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。 （3）土地维护费及其他费用 如给水及修缮道路等费用。 收益还原法 相关概念解释 土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。 不同土地利用方式，有不同的方法扣除： 1、土地租赁 土地纯收益=年租金总收益-年总费用 2、房地出租 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值 ×建筑物还原率 房屋现值 =房屋重置价 ×房屋成新度 经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法：略。 成本法 Part 3 成本逼近法 以土地开发所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应交纳的税金和土地增殖收益来推算土地价格的估价方法。 计算公式 =土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 土地价格 适用条件： 新开发土地，特别是