超高层住宅发展模式的的研究.ppt

深圳港丽豪园 深圳和黄都会轩 广州誉峰 深圳万科俊园 单纯城市核心类超高层住宅 深圳港丽豪园 港丽豪园位于福田中心区，由两幢超高42层及一幢17层高住宅楼组成,城市资源丰富，但无强势景观资源。小地块高容积率，定位为高端公寓。 区位：深圳福田区滨河路与彩田路交界处，属福田中心区,是深圳的CBD，更兼具深圳行政中心的特殊地位 总占地面积:14406.40平方米 建筑面积：67700平方米 绿化率： 60%，绿化园林、空中花园 容积率：4.7 实用率：约77％ 深圳港丽豪园 户型 70-80平 两房 90-100平 三房 100-110平三房 130-140平 四房 240-250平 五房 250-300平 复式 套数 43 111 108 108 12 14 总套数 共396套 户型实用率为77%，户型舒适度较差； 户型设计与整体定位不匹配，降低了整个项目的形象。 户型整体实用率低，为了兼顾外立面牺牲了部分户型的阳台面积，导致户型舒适度降低。 深圳港丽豪园 豪华俱乐部 健身房 室内泳池 项目配套：国际化标准，号称“超六级”标准，通过丰富内部配套弥补外部景观资源的不足。 全日制幼儿园 幼儿园一栋三层，为全日制幼儿园俱乐部。幼儿园是全日制九班，建筑面积2125.8平方米，并配有活动场地 豪华俱乐部 俱乐部包括社区健康中心、居委会、文体活动设施、室内外游泳池、酒吧 单纯城市核心类超高层住宅 1 2 3 由港丽豪园的案例分析可得知 单纯城市核心类超高层住宅在城市资源丰富外部景观自由无优势的情况下，应做到： 以产品制胜：提高产品的舒适度和实用率； 以配套制胜：通过丰富内部配套，提高生活品质； 定位清晰准确，项目气质与定位相符。 2 3 4 城市非核心资源类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 城区非核心地段； 强势景观资源足以支撑溢价。 中高容积率； 以中高端住宅居多，通过超高层住宅模式降低单位土地成本，通常价格与普通高层持平，通过走量获利； 以超高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体； 产品定位：定位为中高档，产品以较高梯户比的城市高端住宅产品为主，舒适性一般； 规划布局：以景观为规划价值主导，高容积率高密度的规划形式； 开发思路及次序明确； 产品设计力求景观资源最大化。 城市非核心资源类超高层住宅 城市非核心资源类超高层住宅 万科金域蓝湾系列 成都外滩 深圳金域蓝湾 三期 项目坐拥红树林及深圳湾，三期乃本项目收笔之作，为实现海景资源价值最大化的超高层。 区位：位于福田区红树林福荣路 资源：靠近红树林及深圳湾，且南北主视野毫无阻挡 占地面积：10341.5平方米 建筑面积:76850平方米 容积率：7 总户数:431 绿化率：40% 实用率：80% 深圳金域蓝湾 项目开发思路：以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用项目的整体溢价，以时间换空间。 第一期： 开盘时间：2002.7.20 均价：8200元/㎡ 背景：红树林区域尚陌生 第二期： 开盘时间：2003.5.10 均价：8000元/㎡ 背景：市场调整期 第三期： 开盘时间：2006.7.16 均价：17000元/㎡ 背景：市场快速上升期 一期33层高层 二期33层高层 三期47层超高层，158m 项目容积率：7 超高层产品采用“蝶型户型+曲面布局+观景平台”的设计思路 ，实现100％的户户海景 蝶形户型：建筑采用连贯性的大曲面与碟式户型结合，使得面海线更长，让更多房间分享海景资源，从而提升产品售价； 曲面布局：也解决了单纯蝶式户型局部对视的弊端； 架空层拔高：底层布置了商业和车库，架空层的高度(超过7m)，，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现所有楼层都看海的目标 架空抬高后的观景平台， 处理后使得最底层住宅可看海，并规避北测多层农民房影响 蝶形布置，增大建筑单层面积，价值最大化 波浪式曲面造型，增大采景面 深圳金域蓝湾 平面及户型设计：增加梯户比提高实用率，四梯五户实现80%的实用率，但降低了整体的舒适度 超大凸窗：超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比 入户花园、挑高露台赠送：还有入户花园、部分户型双层挑高露台等赠送，赠送面积较大 A B C C D 主力户型 A户型 120-130㎡，南北通透，入户花园、6米挑高全海景阳台 约110㎡，南向，全海景阳台，主人房附超大凸窗 约140㎡，南北通透，全海景阳台，每户独有两层高阳台，主人房附超大凸窗 约160㎡，全海景阳台、海景阳光房，超大落地窗 C户型 B户型 D户型 深圳金域蓝湾 2 3 4 城市纯度假类超高层住宅 1 模式介绍 成功关键因素 模式适用条件 模式特征 成熟度假城市黄金地段； 一线度假景观资源。 小规模超高层酒店式公寓或直接以酒店形式开发； 周