商业街研究解析.ppt

* 客户的主要困惑与我们的研究方向 Focus 1 在区域商业氛围没有形成的情况下，如何权衡回现与项目整体利益，创造良好开局？ 如何动态看待市场和项目发展机会，寻求适宜的商业形态引导消费，实现项目应有的中长期商业价值？ Focus 2 商业市场现状： 1.大梅沙片区目前商业供给档次较低，中高档餐饮配套匮乏,旅游经济不成规模 2.片区商业供应充足，但业态较为单一，且档次不高，难以支撑片区商业的高价销售 区域前景： 1.政府将大力打造梅沙片区为“集旅游，国际化居住及国际级会议中心的黄金海岸”； 2.深盐第二通道、东部华侨城、万科国际会议中心及喜来登酒店的利好将进一步促进区域的发展，为区域带来大量中高端消费人群； * 区域商业市场研究——对比分析区域内商业代表项目销售和经营现状，同时关注区域资源价值、规划价值预示的远期商业利益，形成商业定位与后期操作模式的市场基础 A 大梅沙商业现状分析 大梅沙商业前景展望 片区商业配套供应量大，需求不足。 租户惨淡经营，主要消费时间为节假日。 平均租金水平在75－85M2，商业档次较低，无法支撑较高租金水平。 片区前景虽得到部分品牌商家认可（如麦当劳、肯德基），但均无法摆脱经营艰难的状况，更难以吸引小商家进场经营。 政府将大力打造梅沙片区为“集旅游，国际化居住及国际级会议中心的黄金海岸”； 深盐第二通道、东部华侨城、万科国际会议中心及喜来登酒店的利好将进一步促进区域的发展，为区域带来大量中高端消费人群； 未来1-3年的商业供应超过5万平米，区域竞争激烈； 交通篇 规划篇 配套篇 物业篇 * 商业消费市场分析——从细分销费群体行为模式切入，充分考虑市场风险和市场潜力，从未来项目可能辐射范围和获取消费者的容量能力分析湖心岛商业部分的平效价值空间和消费能力增长 B Factor 1 Factor 3 Factor 4 a.平效价值空间 b.消费能力增长模拟 1 旅 游 人 群 4 盐 田 区 海 员 Factor 4 3 商 务 人 群 2 片 区 居 住 人 群 旅游人群分析： 2000-2005年深圳旅游业主要指标对比表 入境游客在深人均天旅游花费项目构成 2006年上半年来深游客游览景点情况分析 2006年深圳三大旅游圈的入境游客游览情况（％） 入境游客感兴趣的旅游资源（％） 大梅沙片区房屋均价已超过12000元，居住人口多为二次置业以上，对生活品质有较高要求，而未来三年之内，大梅沙片区将兴建超过40万平米，还会形成整个深圳最大的一个别墅群落； 大梅沙可辐射区域2万人口，每月家庭消费6000元，其中购物、餐饮、娱乐、休闲占其消费比例的50%，由此片区有1117.8万元/月的消费空间； 大梅沙片区酒店的出租情况 大梅沙片区酒店会议厅配备情况 小结： 大梅沙的酒店入住人群日均在1000人以上，其中商务人群占50%，计570万/月的消费空间。 2005年在盐田港靠岸15万国外海员，国外海员一般都会逗留三五天，远洋船海员在港口上岸时间的消费水平大约在500---600美元之间。按照大梅沙区域五分之一的市场份额，大概有1.35亿/年的消费空间。 * 市场定位与形象主题——基于前期市场论证和主题差别性与适应性分析，依托项目资源提出通过纪念价值的发挥挖掘市场需求，营造“人文湖心，一岛情深”的主题休闲商业环境 C 人文湖心 一岛情深 市场定位 充满人文关怀的特色休闲岛屿商业 市场论证 消费群体定位 业态定位 类似商业案例 主题导入 主题差别性与适应性分析 基本商业观点与品牌战略 品牌构建的思路 品牌建设实施方案 【教堂婚礼】 日本冲绳|饮食 艺术 工艺 礼教 * 盈利模式——基于项目面市初期区域商业市场尚未成熟的现状，从利润与回现目标入手，分析三种商业模式的市场风险和整体收益，推动开发商决策，并给出租售并举模式下的具体操作方案 D 项目商业部分的价值是通过市场实现的，我们的历史使命是创造一个有机的市场； 经营商户需要源源不断的人流供应，我们同商家息息相关，我们代表的是整体； 放水养鱼。先让商家赚钱，我们再赚钱是我们的生意合作态度，也是我们中长期持有的基本观点； 初始阶段消费者需要我们引导消费。 * 我们提供的成果 招商执行建议: 提供项目形象与商业推广主题、品牌建设执行方案与招商执行方案 项目形象及主题 人文湖心 一岛情深 Slogn：一个人能活多久，要看他能记得多少过去的岁月 业态选择：纪念精品、专营店，教堂（旅行）婚礼服务，艺术欣赏（动-乐队演奏舞蹈-，静-画展、艺术品-），工艺品、非营利机构或社会组织的公益展示宣传、展览（大梅沙历史规划展览）、私人（PARTY）俱乐部服务、聚会服务、婚纱摄影（影视广告）等外景地，中高档特色西餐、咖啡室、