资产评估第一章讲解.ppt

1、交易假设（资产评估的前提假设） 假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估 师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估 价。 是资产评估最基本的情景假设。 2、持续使用假设（资产自身条件假设） 假设假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济利益。 该假设细分为三种情况： 在用续用； 转用续用； 移地续用 3、公开市场假设（拟进入市场条件的假设） 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件下进行的。 专用性资产的局限性。 4、清算假设（拟进入市场条件的假设） 主要针对清算资产，是指资产在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式强制将其资产出售。 清算假设下双方地位不平等，交易时间短，被评估资产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。 资产评估假设总结： 资产评估中有些假设是不能同时使用的。比如公开市场假设与清算假设。 准则要求：评估业务应科学合理使用评估假设并在评估报告中披露评估假设和对评估结果的影响。 第四节 资产评估的原则 一、资产评估的工作原则 独立性原则：评估机构和人员的独立。 客观性原则：实事求是，尊重客观实际。 科学性原则：科学的态度，科学的方法评估 二、资产评估的经济原则 预期收益原则：资产价值的高低取决于预期收益 的多少。 贡献原则：要素资产对整体资产的贡献决定了要 素资产的价值。 替代原则：同一市场上的相同（相近）物品具相同 价值。 供求原则：供求规律对资产价值的评估产生规律 性影响。 评估时点原则：评估基准日。 最佳使用原则：按最佳使用方式评价资产价值。 第五节 资产评估价值类型 商品的二重性是：是价值和使用价值的统一 价值是商品的社会属性，使用价值是商品的自然属性 商品交换要以价值量为基础，实行等价交换 商品的二重性： 某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候说----- 甲说：“ 这座桥价值1000万元，因为我参与建造过 这座桥，它整整花了1000万！” 理财师乙说：“ 从理财观点来看,如果这个桥以后收 取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！” 市民丙说：“ 呸！再值钱我也不买，对我来说就是一 文不值” 三个人谁的评估值最合适？ 评估目的 决定 价值类型 评估方法和参数 制约 回顾： 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在数量上往往也存在较大差异。  一、资产评估的价值类型的含义 是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。它是对资产评估的一个质的规定。 二、资产评估的价值类型的分类 1、资产评估假设的角度 公开市场价值 持续使用价值 清算价值 二、资产评估的价值类型的分类 2、资产评估价标准形式 重置成本 收益现值 清算价格 现行市价 重置成本—是指现时条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。 收益现值—以适当的折现率或资本化率将未来收益折成现值。 现行市价—指资产在公开市场上的售卖价格。 清算价格—指在非正常市场上限制拍卖的价格。 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、 清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、 兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。 3、从资产业务的性质，即资产评估特定目的 市场价值 市场价值以外的价值 投资价值 在用价值 清算价值 残余价值 二、资产评估的价值类型的分类 4、根据《国际评估准则》划分 市场价值—是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值；是资产公允价值的基本表现形式。 非市场价值—市场价值以外的价值。（即不能完全满足公开市场条件下价值类型）。是资产公允价值的特殊表现形式。 1、投资价值——是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）。投资价值是以资产的收益能力为依据确定评估价值。 例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值； 2、在用价值——指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值，其实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值） 例如：在市区中某企业正