商业和服务业区位论技术分析.ppt

商业和服务业区位论 第一节 克里斯塔勒的中心地理论 第二节 零售业区位论 第三节 服务业区位论 商业[commerce;trade;business] 商业最本质的特征是先买后卖、反复买卖以取得商业利润。现实生活中，广义的商业指经济中的一切交换活动和与其有关的组织。 狭义的商业强调专门从事商品交换的部门或产业，强调从事转移有形物质产品及其所有权的产业。在我国现行统计指标体系中，“商业”一词指“批发、零售贸易”。 《国民经济行业分类》规定 批发业指批发商向批发、零售单位及其他企业、事业、机关批量销售生活用品和生产资料的活动，以及从事进出口贸易和贸易经纪与代理的活动。 批发商可以对所批发的货物拥有所有权，并以本单位、公司的名义进行交易活动；也可以不拥有货物的所有权，而以中介身份做代理销售商。本类还包括各类商品批发市场中固定摊位的批发活动。 零售业 向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品及相关服务，以供其最终消费之用的全部活动。 零售活动不一定非在零售店铺中进行，也可以利用一些使顾客便利的设施及方式，如上门推销、邮购、自动售货机、网络销售等，还包括在同一地点，后面加工生产，前面销售的店铺（如面包房）。 零售业态 是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。 零售业态的分类依据主要是零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等。 国家标准零售业态分类 百货店 department store 超级市场 super market 大型综合超市 general merchandise store 便利店 convenience store 仓储商店 discount store 购物中心 shopping center 专业店 specialty store 专卖店 exclusive shop 家居中心 home center 零售业区位论 一、为什么要研究零售业区位 二、影响零售业区位决策的基本因素 三、零售业空间模型 一、为什么要研究零售业区位 （一）现实中的诸多问题 零售业为什么会产生分散或集中？电话、上网会不会取消商店？ （二）经营者和开发商的两难决策 在不同区位选择什么样的商店？目前的商店区位是否适应于整体市场战略？ （三）土地利用规划者的决策 在社区设置什么样的零售设施可以缓解商业中心的交通和噪声问题？ （四）文化战略的决策 如何选择适合不同文化趋向的商业设施及其空间布局？ 二、影响零售业区位决策的基本因素 (一)消费市场状况 (二)空间距离和交通条件 (三)零售业间的竞争 (四)地价作用 （一）消费市场状况 服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限。 人口密度大的区域零售业区位一般比较多，而且规模也相对大。如人口高度密集的大城市与中小城市和农村相比，零售业区位的数量和规模显然不同。 2．消费者收入 收入的差异主要表现在市场区域的总购买力和收入等级间产生的购买行为模型的差异上。一般地说，高收入的市场区域与低收入的市场区域相比较，平均每个家庭消费量大，而且消费档次高，因此对零售区位的数量和类型要求不同。如，高级购物中心一般指向高收入区域。　 (二) 空间距离与交通条件 一般地说，随着与购物中心地的距离增加，在中心地购买的家庭数会减少，特别是消费者日常生活用品表现更加明显。当与中心地距离增加到一定程度时，因交通费太大，购买量为零，此时距离即货物供给范围的上限。 　　 1、需求空间曲线变化平缓，即距离费用完全忽略，说明所有的购物在一个或几个大的零售中心进行，表示零售区位具有极强的空间集聚性。 2、空间曲线变化很急，表示市场地域是由许多小型的商店群组成，零售区位趋于分散。 3、交通条件将对空间曲线进行修正： 交通设施条件好的市场地域，则时间会缩短，空间费用会降低，曲线趋缓，所以，在重要的交通枢纽中心常能形成大型的商业中心。 (三) 零售业间的竞争 同业种的空间竞争可能会出现两种趋势：一是相互排斥趋于分散，二是竞争中产生联合。不同业种的竞争，彼此互补，集聚在一起，为多目的消费者提供最佳空间选择。 集中还是分散，与企业的经营种类和市场特性等有关。对于新开企业必须要分析竞争者数量、可能占有市场比率和魅力度，进一步研究与竞争者间的区位空间关系，是接近布局还是相距一定距离布局。 (四) 地价的作用 1.地价高低与土地区位条件 一般地说，市中心具有最佳的交通便捷性和可通达性，空间关联性也好，地价也最高。随着距离市中心距离增加，地价随之降低。但是在远离市中心某些地段由于环境的综合满意度提高，地价也有上升可能性。 2.不同经济活动地价支付能力不同 即区位主体不同，在区位空间上，所得到预期利润不同