资产评估学20151讲解.ppt

例９： 待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1.选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。 2.选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3.估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4.预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 * 5.估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。 在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。 6.求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%） 2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96万元 * 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。 专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元 租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元 投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％ ＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝总地价×20％＋791.81 总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元 单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的 时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利 息的因素，因此，投资利息不再重复计算。 * 例１０： 待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为2 000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率10，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。根据预测，该地最佳方式为商住混，总建筑面积20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上1-2层为商业用房，建筑面积2000平方米，3-20层为住宅，建筑面积18000平方米，建设周期3年。 项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出 ，其余20%在年后售出 ，预计商用房售价5000元/平方米，住宅3500元/平方米，总建筑费为2000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，折现率10%，租售费用和税费合计为售楼价4%，在未来3年建设周期中，开发费用的投入情况预计， 第1年投50%的建筑费及相应的专业费用，第2年需投30%的建筑费及相应的专业费用，第3年投入余下的20%的建筑费及相应的专业费用 。试估算该宗地目前的价格。 * 1、楼价=5000*2000（P/F，10%，3）+3500*18000 （P/F，10%，3）*[30% （P/F，10%，0）+50% （P/F，10%，0.5）+20% （P/F，10%，1）]=5285万元 2、建筑费及专业费（年中投入）=2000*（1+6%）[50% （P/F，10%，0.5）+*30% （P/F，10%，1.5）+20% （P/F，10%，2.5）]=1891万元 3、租售费用及税费=5285*4%=211.43万元 * 投资利润=（地价+建筑费用 +专业费用）*20%=楼价-建筑费-专业费用-税费-地价 （1+20%）地价=楼价-建筑费-专业费用-税费=》地价=2337.6 单位地价=2337.