2010社区商业战略定位及产品规划操作资料分析.ppt

建筑风格 四个原则 与项目整体建筑风格保持协调一致 区别于住宅等，需要具备商业的建筑特点，具有昭示性，从住宅建筑群体凸显出来 主入口突出 提升整体项目形象与品质 环境设计的重点 中心广场的聚流效应 中心广场与主入口的导流效应 购物环境格格节点的呼应 主入口的视觉冲击力度 休闲小品的搭配层次感 室内、外停车场的比例分配 环境设计 景观设计 与商业整体战略定位、商业主题、形象、业态规划等相协调的景观营造 包括 整体风格 细节营造 小品点缀 材质 …… 功能配套 其他配套 停车位 电梯 水电配套及设备 机房及其他辅助用房 实现项目战略目标的途径 社区商业概述 解读本案 营销模式 价格定位 解读市场 项目定位 营销 客群定位 产品规划 销售 招商 社区商业营销模式 推广 营销模式 总体思路： 以品牌商家或大商家增强巩固小商家及投资者信心 主力店及次主力店的主要代表： 生活超市 中西连锁快餐 中餐特色酒楼 美容SPA、休闲足浴品牌商家 品牌24小时便利店等 招商 目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也各不相同。 带租约销售：售后包租的一种。即该商铺已经有商家入驻，并且已经签订租赁合同，投资客在购买该商铺后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保证。 返租销售：该商铺不一定已经有商家入驻，但是开发商或者商业管理公司会向投资客承诺一定的租金回报，并且回报率较为固定。 销售 优势： 劣势： 适用： 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解； 纯街铺销售； 商业体量极少或零星商业物业。 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返 租补贴与相关税费； 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 产权分散，主力店或品牌店难以进驻； 无法规划经营业态及规范整体形象； 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长； 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 销售——纯 销 售 优势： 通过招商保证前期商业定位与形象； 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 短期内使业主获得稳定收益。 劣势： 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用： 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益； 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报； 纯街铺或少量商业物业。 销售——带租约 销 售 优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 劣势： 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售——反租三年 优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能出承诺回报。 劣势： 承担十年的返租补贴； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 因返租而产生相应的返租法律风险。 销售——返租十年 实现项目战略目标的途径 社区商业概述 解读本案 营销模式 价格定位 解读市场 项目定位 营销 客群定位 产品规划 价格定位 租、售定位 市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 发展商的意图 若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，而主力店及内铺只租。 项目的租售前景预判 出租——租金定位 比较因素 权重% 可类比项目 本项目 A项目 B项目 C项目 D项目 整体区位 20 18 15 18 19 13 商业氛围 20 17 16 17 19 13 人流量 20 18 14 18 19 12 主力店 15 13 8 12 14 8 交通条件 10 8 6 8 9 6 发展商实力 5 4 3 4 3 4 规模主题 5 4 2 4 3 2 升值前景 5 3 2 3 3 2 合计 100% 85% 66% 84% 89% 60% 一层街铺租金均价 19000 17500 15000 20000 　—— 权重值比例 0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 　—— 所占权重 20