2013年郑州绿城·百合花园营销推广计划90P资料分析.pptVIP

共三十六栋，分五期完成 一、二期已售罄，三期剩余少量房源，目前四期在免费排号，已排400余组。 四期预计开盘5栋楼，20#—25#，12或18层高层，两梯六户和两梯四户；分两个组团相继面世 均价5000元/㎡ 四期排号免费 面积配比 户型 套数 面积区间（㎡） 比例 两房 168 87-89 50% 三房 168 134-137 50% 项目属于大体量楼盘，前期已交房入住，居住氛围相对浓厚。 项目整体规划居住舒适度相对百合花园较差，成交客户以乡镇占大多数。 市场环境——区域竞品分析：金帝城 销售情况 项目价值对比分析 距离百合花园较近，为直接竞争对手。 项目户户赠送面积，对客户有很大的吸引力。 项目整体品质感、居住舒适度不如百合花园。 2012年8月25日公开认筹，10月13日开盘，推出1#、3#共172户。 排号200组，解筹率60%，目前已售130套，销售率约75%. 成交价格4800-4900元/㎡。 优惠：一次性6个点，按揭4个点 面积配比 户型 套数 面积区间（㎡） 比例 两房（魔变） 22 94 13% 三房（魔变） 150 126-145 87% 126㎡三房两厅两卫实得140㎡ 94㎡两房实得107㎡ 市场环境——区域竞品分析：春和景明 销售情况 项目价值对比分析 项目名称 总体量（万㎡） 容积率 建筑形态 建筑风格 在售均价 （元/㎡） 销售进度 项目市场形象评级 水岸鑫城 96 3.25 多层、小高层、高层 新古典主义 4800 五期最后一栋在售 ★ ★ ★ ★ 春和景明 15 2.2 小高层、高层 现代风格 4800-4900 一期已售75% ★ ★ ★ 金帝城 57 1.5 多层、小高层、高层、别墅 现代风格 5000 四期排号中 ★ ★ 绿博半岛 13 2.63 多层、高层 新古典主义 5000 一期在售 ★ ★ ★ ★ 森林里 7.77 2.0 小高层 新古典主义 —— 一期排号中 ★ ★ ★ 整体对比： 本案在中牟市场内品质感首屈一指，属于标杆性楼盘。明年推售的小高层建筑类型在市场内较多。 市场环境——区域竞品小结 1.产品方面：市场中以100-120㎡左右三房为主，新推出房源面积以90-110㎡小三房为主，并受到热捧。百合花园主力户型以150㎡为主，较之市场主力户型面积偏大。 2.价格方面：中牟老县城楼盘均价4000元/㎡，新城区楼盘均价多在4800元/㎡，个别楼盘均价达到5000元/㎡，而百合花园目前均价已高达6550元/㎡，远远高于市场均价。 由此得出百合花园整体关键词：单价高，面积大，总价高。 市场环境——区域竞品小结 二期二批成交客户分析 成交客户购房目的35%为自住，主要为中牟本地客户；21%为投资；44%为自住兼投资，投资同时考虑养老用。 二期二批成交客户分析——购房目的 成交客户郑州客户占73%，中牟客占27%。 郑州：郑东新区客户20组，占53%。 中牟：老县城占50%，新县城占43%（以项目周边广惠街沿线的家属院、居民区为主）。 二期二批成交客户分析——客户来源区域分布 获知渠道 客户以员工推荐、老业主再购、朋友介绍成交比例较高，可以看出客户认知项目主要是从口碑传播、圈层传播为主。 二期二批成交客户分析——客户获知渠道 根据对绿城·百合花园二期二批房源成交客户的总结分析和周边客户置业情况研究，我们得出项目核心成交客户为： 追求身份和价值体现的郑州高收入人士， 追求高品质生活享受的中牟本地改善型居住者， 钟意绿城产品，认同绿城品牌的投资者。 二期二批成交客户分析——成交客户分析 2013年营销计划 从以上的市场分析、项目推售房源、客群等方面的分析，可以得出以下项目几个关键词： 户型大、总价高 市场同面积区间的竞品较少 客群以郑州追求绿城品质的高端人群为主 项目成交客户以口碑介绍为主 2013年营销计划——整体营销策略 结合产品特点，针对日益激烈的市场环境，避免客户流失，快速抓住客户，建议采用小批量、多批次，快销的推盘模式。 根据明年待售房源体量，建议分为三波段释放，推售房源以均好性原则推出。 同时，由坐销转变为行销，内外、纵深多方面深挖客户资源。创新营销推广的渠道和方式，一切以促进成交为首要目标。 2013年营销计划——整体营销策略 2月 4月 6月 8月 10月 12月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 一波段开盘 二波段开盘 三波段开盘 一波段：C8、B8。共计房源70套。 二波段：C7、B10东一、东二单元。共计房源115套。 三波段：B10东三单元、B7。共计房源43套。 多层余房销售 3月-4月中旬一波段认筹 4月中-6月中 一波段热销 6月中-8月中旬 二波段认筹 8月中-9月中 二波段热销 9月中-10月中 三波段认筹 10