2013年苏州仁恒双湖湾酒店式公寓营销策划方案资料分析.pptVIP

营销总策略 高举高打 形象战略 产品战略 服务战略 营销战略 形象战略 品质+品牌，形象包装 服务战略 　　 英式贵族化的酒店式公寓服务模式： 　　?全方位的满意理念服务 　　?高效率的个性化服务 　　?高素质并可履行服务承诺的员工 　　?人性化的五星级管理 ?“公馆“的硬件配套 调性 豪放不羁,简约的张扬 园林 镜中花水中月，空中SPA池，无边际水岸漫步道 外观 更大胆更抢眼的全新设计 室内 mini豪宅+天窗 配备 软装选择的新贵时尚 面积 小房间大世界 房型 尽量不要隔间 窗景 落地宏大窗景 其它 透明观光梯,一楼大堂水幕墙,大堂挑高6米,赠送五星级酒店俱乐部会员卡一张 产品战略 奢华考究，简约风范 大堂展示 -----------走廊展示------------ 低开高走、小幅频调 价格策略 错时营销，根据竞争者动态、项目工程节点及项目商业相关营销节点进行放盘与销控，始终保持市场热度，保证均衡销售和价格稳中有升。 价格低开高走，达到迅速实现热销、快速回款的目的，实现项目价值的市场认同，制造市场影响力。 根据前期销售情况，蓄客量，高举高打，进一步拔高形象，提升品质，增加项目附加值，实现价格平稳走高，迅速实现热销。 通过前期的市场积累和口碑传播，以及项目整体形象和商业配套的进一步完善，项目销售末期价格实现高开高走，实现完美收官。 调 价原则 调价周期 累计半月或一月，价格普涨一次。 调价比例 每次调整幅度控制在2%-4%，遇有重大节点和利好时适当提高。 调价依据 1、价格调整依据市场反映、客户积累量、销售进度等因素，配 合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 2、伴随销售进度，逐步提价，营造升值感觉——“嬴、赚”效应。 3、刺激潜在购买力，展开良性循环，对后期形成有力支持。 线上渠道 扩展受众覆盖 线下渠道 点杀目标客群 坐销+行销+电销 网络硬广（配合节点投放） 报纸硬广（配合节点投放） 短信+电话（持续投放） 分展场（定向区域，蓄客期持续进行） 网络软文（持续投放） 定向拓展（重点小区、企事业单位访谈） 区域内道旗（持续投放） 渠道策略 华美易居自身优势：精英高效的电销团队+丰富的数据库 销售节点 销售周期 7月 8月 9月 10月 11月 12月 蓄客预热期 开盘强销期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 持续热销期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 尾盘续销期 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 整体形象高举高打 产品价值建立热销 业主联谊口碑传播 两节促销，快速收官 重要节点的大型活动，如开盘、竣工、交房等； 主打活动，如产品推介会、现场体验活动、论坛活动、节假日活动等； 中小型活动：新老业主联谊活动、拓展客户资源类活动、促销活动、高尔夫精英赛、雪茄之夜、奢侈品展、高档车4S店活动等。 雪茄红酒之夜 欧美同学会 4S店活动 GOLF活动 节点活动 销售总控图 蓄客预热期 2013.6－2013.8 2013年8月底 2013年10月底 项目包装，售楼处设立，户外、网络、DM等广告全面铺开 重要节点 2013.8月酒店式公寓开盘，保持持续强销。 2013年11月之前，完成项目销售的60%，从而基本完成项目销售任务。 开盘强销期 持续热销期 2013年12月-2014年1月 尾盘续销期 2014年1月之前，完成项目80%的销售任务。 形象植入，大量蓄客，提前认购 低价进入市场，聚焦市场 高价入市，拉升价格 持续保温，尾盘销售 推售进度 目标任务 蓄客100组，提前认购10组 总计61套，目标完成40%，销售额 目标完成20%，销售额 目标完成20%，销售额 媒体组合 户外、网络、硬广、软文杂志广播 软文、杂志、短信、客通、数据库 软文、杂志、短信、客通、数据库、电梯广告 软文、杂志、短信、客通、数据库 户外、网络、硬广 推广预算 总销售额 1% 作为总体推广预算费用 本项目公寓部分总销售金额为：----亿元，营销推广费用按1%比例计算，推广费用-----万元。 （目前苏州高端公寓推广费用比例基本在1%—3%） 注：以上费用预算目的是为了表示出本案在推广上的发力趋向，并不代表最终的营销支配方案。 项目名称 费用比例 费用估算 支出说明 户外及现场包装 30% 不包含样板间装修费用 公关及促销活动 15% 推广渠道的重中之重 广告印刷品 5% 各种销售工具及宣传品 主流报纸媒体 10% 建造知名度必要平台 杂志广告、软文 5% 长期支持媒体 网络广告投放 15% 主力营销手段之一 广播广告 5% 目标客户密切接触的媒体 DM、直投 5% 点对点营销拓展客户渠道 其它机动费用 10% 灵活安排 费用总计 100% 　 推广费用预算比例