[龙湖]成本管理与房地产开发成本控制解决方案.pptVIP

施工图设计控制要点 比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式； 比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数； 把握细部设计、作法和材料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计（扩初设计）阶段。 公共装饰工程成本管理措施 装饰工程分不同设计阶段成本控制 主要装饰面层材料部分由甲供 装饰工程效果过程控制避免返工等造成损失 严格管理现场收方结算 材料设备采购管理原则 序号 供应方式 适用范围 1 甲方供应 适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。 2 甲方限价、乙方采购 适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。 3 乙方自行采购 适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。 甲方供应材料设备的目的 集约方式规模采购有利于市场竞争降低材料设备的造价和采购成本 可以有效控制主要材料设备的质量 龙湖体验区样板房成本管理 样板房的成本范围 样板房成本包括： 样板房建造费、样板房装饰工程费、样板房家具及样板房小品摆设 影响样板房成本的主要因素 1）、样板房装饰风格定位 2）、样板房装饰材料标准 3）、样板房风格影响样板房家具小品风格和造价 控制样板房成本的措施 1）、样板房装饰成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、确定合适的样板房装饰风格以控制装饰成本和家具小品成本 3）、控制主要装饰材料标准，好材料用在关键部位 4）、耐用品回收和周转使用 龙湖体验区样板景观成本管理 样板区景观成本的范围 样板区景观成本包括： 样板景观乔木、灌木、草坪、小品、水体、便道、挡墙、护栏等，同时还包括配套的休息用家具。 影响样板区景观成本的因素 1）、样板区景观设计定位 2）、样板区景观乔木、灌木、草坪的比例不按常规比例，如何达到效果和成本的统一 3）、样板区景观树木定位高名贵树种多于常规配置 4）、样板区景观水体不按常规设置，高于项目配置平均标准 5）、样板区景观小品不按常规设置，高于项目配置平均标准 控制样板区景观成本的措施 1）、样板区景观成本原则应该控制在目标成本执行版的分解测算控制范围内 2）、合理搭配样板区景观乔木、灌木、草坪的比例和效果，控制名贵苗木的数量和效果 3）、样板区景观突破目标成本要有补救措施，如控制项目总体景观成本，样板区景观苗木移栽等 房地产开发的成本控制 内容 龙湖的成本管理 房地产主要成本费项构成 成本 分类 成本费项 成本内容 直接成本（开发成本） 土地费 土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用 前期工程费 勘测设计费 、三通一平工程费、 行政及政策性收费 基础设施费 满足项目使用功能的设施设备 配套设施费 按规划和有关要求设置的配套建筑 建安工程费 建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装 修 、环境景观工程 工程相关费用 监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项 验收费用 期间 费用 销售费用 调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续 费 管理费用 管理人员工资、行政支出、福利等费用 财务费用 资金成本 项目制成本管理组织形式 营销部 成本管理部 工程管理部 设计研发部 计划财务部 公司总经理 研发专员 项目负责人 项目研发经理 项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理 专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员 房地产开发的投资控制 竣工验收 试 运 行 采 购 施 工 设 计 勘 察 可行性研究 项目建议书 房地产建设投资阶段划分 建 设 工 程 项 目 的 阶 段 启动阶段 规划阶段 实施阶段 收尾阶段 房地产投资比例阶段划分 建设安装完成 投使入用 投资 可行性研究 投资 合发同包 决立策项 100% 勘察设计 施工采购 竣工验收 房地产开发的投资控制要点 投资测算过程的控制分为： ·投资论证阶段测算 ·设计阶段测算 执行过程的控制主要是施工控制 投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制 土地投资论证 ·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位 ·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置 ·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证 项目投资可行性 ·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算 投资论证阶段 方案设计（概念设计） 初步设计（扩初设计） 施工图设计 工程设计阶段