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大学项目需求 一、项目基本情况简介 1.物业名称： 2.坐落位置： 3.总面积：108022平方米。其中教学楼68654平方米（含A座、B座、C座、D座），图书馆39368平方米。 4.物业管理区域：建筑物及内部公共区域（含连廊） 二、物业管理范围界定 1.建筑内公共区域（含公共走廊、公共门厅、公共楼梯间、公共厕所、开水房、工具房、杂物间、清洁间、教室、教员休息室、阅览室、会议室、地下室、架空层及架空层停车场、内庭院、楼内墙面、室内天花板、上人屋顶、玻璃幕墙内面及外面底层部分、连廊内外、大楼入口雨篷等）的清洁卫生、垃圾清运（至校内垃圾站）；电梯轿厢内部及轿门的清洁保养。 2. 建筑物共用部分（含房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、公共厕所、内外墙面、屋面、传达室等）日常管理、检查报修。 3. 共用设施设备（含开水器、公共电风扇、公共照明、楼内上下水管道、门窗、课桌椅、休息室内家具及器具、垃圾桶等公共卫生器具、公共厕所内设施及器具、责任区内其他公共水电设施设备等）的使用管理、日常维护、零星维修和检查报修；电梯的使用管理及故障报修；灭火器、消火栓、水枪水带、防火卷帘等消防设施的日常巡查及故障报修。 4. 根据《新校区教学楼教室空调使用和管理暂行办法》及学校其他有关制度，对新校区教学楼教室内安装的空调系统进行日常使用管理，包括运行管理、使用安全管理、日常维护保养、设备安全巡查、故障申报及维修监督等。 5. 物业内部公共秩序维护、安全防范管理。 6. 地下停车场、架空层停车场的车辆停放管理、安全防范管理。 7. 物业档案资料管理。 三、具体物业服务要求 （一）基本要求 1、建立质量管理体系和环境管理体系。有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同； 2、经甲方同意在物业管理现场建立本企业的形象标识系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等； 3、按照投标文件承诺配备充足的人力、物力，确保各项服务内容按质、按量完成； 4、项目管理负责人具备三年以上物业管理经验，曾担任项目负责人一年以上； 5、管理人员应持有物业管理上岗证书，所有特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效上岗证书；一线服务人员每年体检一次，合格上岗； 6、广泛运用计算机管理，建立完善的档案管理制度（包括但不限于物业竣工验收档案、设备管理档案、日常管理档案等）； 7、项目现场设置“值班室”，实行24小时服务接待，公示服务联系电话。 8、采取走访学校师生、召开座谈会、问卷调查等多种形式，与服务对象进行有效沟通，确保投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，并对薄弱环节不断进行改进； 9、加强现场服务人员行为规范管理，要求所有工作人员语言文明、行为规范、着装统一、工作敬业； 10、合理安排作业时间，保洁，设备维修、维护等工作须在不影响正常教学工作前提下进行（应急处理除外）； 11、其他指标、要求见附件。 （二）房屋管理 1、房屋外观（包括屋面、阳台等）完好、整洁，外墙、公共区域地面、玻璃、屋面等无污迹、无破损；外墙及公共区域等无乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂现象。 2、加强巡查，发现乱张贴、乱涂乱画、乱悬挂等现象及时制止并清理。 3、对房屋的主体结构、公共区域和公共部位每天巡查一次以上，及时发现破损、损坏现象，30分钟内通知责任保修单位或甲方，并监督限期修复。 4、其他指标、要求见附件。 （三）所管理的共用设施设备的维修维护 1、所管理的共用设施设备运行正常，维护良好，无安全隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。 2、各类故障、问题即发现即处理。发现设施设备等出现损坏、故障等问题单件及材料费100元（含）以内的，30分钟内必须有人到现场进行维修处理，当日修复（或按有关规范要求按时修复）；属于原施工单位保修责任范围内的或单件及材料费超过100元的，于30分钟内联系有关责任单位或报甲方，并监督限期修复；维修时派人做好现场秩序维护和安全管理工作。 3、电梯、消防设施等的有关工作人员业务熟练，严格执行操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材随时可以启用。 4、公共区域水、电、电风扇等设备设施运行良好，制定有合理的照明灯具开关时间并严格遵照执行。 5、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位职责明确，执行良好。 6、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 7、各工作场所卫生整洁；设施设备等重要部位所设置的标识整洁清晰，没有损坏、遗失现象。 8、根据招标文件要求，设施设备维修维护内容及责任见附件。 （四）公共秩序维护、公共安全管理及保安服务 1、教学楼主入口（A座北门）24小时设岗值班。图书馆一楼入口教学时间（每天7：30-22:30）内有人值班。 2、加