金地物业工程管理服务策划解决方案.docVIP

1.0 2.0 3.0 4.0 4.1 目的 本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。 范围 适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。 服务提要 工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。 内容 工程部组织结构图 4.2 岗位描述 序号 岗位 岗位职责 1 管理处主任 负责审批工程设备管理方案。 负责检查、监督工程设备管理工作。 负责对维修工辞退及辞职的审批。 负责对重大工程设备事故的处理或报告。 2 工程 主管 执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。 管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。 做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。 拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。 做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。 不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。 3 维修 班长 负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。 负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。 负责工程遗留问题的协调处理。 负责小区水电表的抄录统计。 负责维修保养物料的统计。 完成上级领导安排的其它工作。 4 运行 班长 按计划安排设备保养，及时做好保养记录。 负责设备的维修指导、监督工作。 负责设备运行工作的检查、监督。 协助外包单位做好设备维修、保养工作。 每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。 督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。 完成上级安排的其它工作。 5 维修员 负责小区业户的入户维修。 负责小区的公共设施设备的维修养护。 负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。 负责小区内住户及公共水电表的抄录。 装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。 服从管理处调遣，参与抢修工作。 负责责任片区设备房的清洁工作。 完成上级领导安排的其它工作。 6 设备运行人员 按规定及时交接班。 定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。 负责水景、环境照明等设备的开启工作。 负责设备的日常维修及应急处理。 按计划对设备进行保养。 负责责任片区设备房的清洁工作。 上级安排的其它工作。 4.3 服务项目和标准 序号 项目 频 次 标准 日 周 月 季 年 1 变配电系统 变配电房 2次 1．非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。 2．工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。 3．变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。 4．变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。 5．堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。 6．禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。 7．除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。 2 运行 2次 见《变配电系统运行操作规程》 3 标识牌 2次 合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全 4 保养 1次 见《变配电系统维护保养规程》 5 发电机 发电机房 2次 1.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。 2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。 3.发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。 4. 机油箱内储备８小时满负荷用油量(750公升左右)。 5．机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。 6．电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 6 运行 2次 按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序,每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运行中