2014年7月上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建项目定位报告资料分析.pptVIP

经济测算（方案一）——成本 项目改建部分：一层2680平方米 二层2636平方米 三层2553平方米 合计：7869平方米 项目新建部分：四层约2000平方米 改建部分单位成本：1500元/平方米 改建部分总成本：1180.35万元 新建部分单位成本：2500元/平方米 新建部分总成本：500万元 改建部分总成本测算： 新建部分总成本测算： 改建部分总成本+新建部分总成本=1680.35万元 经济测算（方案一）——收入 根据业态定位： 3~4层为经济型酒店或者办公 1~2层为商铺 根据市调情况，以及整体市场行情，保守估计租金为： 3~4层经济型酒店或写字楼1.2元/㎡/天左右 1层商铺租金4元/㎡/天左右，2层商铺租金在2.4元/㎡/天左右 3~4层经济型酒店或办公部分年租金： 1.2元/㎡/天*365天*4553平方米=199.42万元 1层商铺年租金： 4元/㎡/天*365天*2680平方米=391.12万元 年租金合计：821.45万元 扣除房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税、所得税、维修费、管理费等项，净收入约为492.22万元. 2层商铺年租金： 2.4元/㎡/天*365天*2636平方米=230.91万元 经济测算（方案一）——经济效益 年均净投资回报率= 492.22万元/ 1680.35万元=29.29% 本项目具有良好投资前景。 THANKS * * * * * * * * 项目周边经济型酒店房价在80-228元/天/间，星级酒店房价在209-560元/天/间，其中125~250元 /天/间占比超过50%，250元/天/间以上的占35%左右，而125元/天/间以下的仅占14%左右。 从被调查的14个样本中可以看出，房价与酒店等级相关，星级酒店的房价明显比经济型酒店高出一个档次。 大部分星级酒店的标准间房价在169-298元之间，豪华房房价在328-560元之间；大部分经济型酒店的标准间房价在80-199元之间，经济型酒店一般没有开设豪华房。 标准房价格（元/间/天） 豪华房价格（元/间/天） 区域酒店发展现状——酒店房价分析 项目西侧酒店 项目东侧酒店 节假日与平时酒店入住情况 区域酒店发展现状——入住率分析 经济型酒店 三星酒店 四星酒店 【本案】 11 普通经济型酒店 星级酒店 连锁品牌经济型酒店 星级酒店 1 2 10 3 4 5 6 7 8 9 11 12 13 14 15 区域内大部分酒店的入住率为68%-77%。 区域内酒店的经营旺季从每年5月至11月，这一时间段来区域内参加商务会议、考察的人数相对更多，酒店需求呈增加趋势。 酒店周末与平时入驻情况有所差别，平时可以达到75%及以上，而周末只有70%左右，这种现象较普遍。 入住率呈现出跟随酒店档次提升而上升，表明该区域中高端需求强劲。 等级 酒店名称 酒店服务配套 商务基础设施 餐饮设施 娱乐休闲设施 会议室 商务 中心 停车场 中餐厅 西餐厅 茶座/ 咖啡厅 游泳池 酒吧 棋牌室 桑拿按摩 /SPA 足浴 健身房 迪厅 /KTV 经济型 铁丰旅馆 家园宾馆 √ 旺普达宾馆 √ 东方大酒店 上海幸福及第酒店 √ √ √ √ 莫泰168 √ √ 锦江之星 √ √ 速8酒店 √ √ *** 宝隆居家酒店 √ 君航大酒店 √ √ √ 金富门酒店 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 红露圆宁江大酒店 √ √ √ √ √ √ √ √ 临江壹号酒店 √ **** 宝山宾馆 √ √ 收费 √ √ √ √ √ √ √ 星级酒店的基础设施较完善，客房面积和客房数量达到较高的标准水平。室内采用的硬软包装讲究，大堂华丽。餐饮及客房服务完善，商务配套服务尤其突出，至少有3-4个娱乐休闲设施，部分高档星级酒店甚至还配备了游泳、酒吧等高端设施。 经济型酒店相对而言较差，只能提供部分基础设施，基本没有任何的娱乐休闲设施，一定成都上也降低了运营成本。 停车场、餐饮、商务会议等功能是酒店的主要配套服务设施，对于提升酒店品质至关重要。 区域酒店发展现状——服务配套 星级酒店方面，重要入住的主客群是会议、商务客群，这部分客群带来比较稳定的入住率，休闲娱乐客、旅游者、散客为其次另另外区域东宝钢工业旅游景区、浦江游览、各类教育基地，西临古镇嘉定旅游景区，也会有一部分休闲娱乐客选择入驻，周末入驻较多。 在经济型酒店方面，其主要入驻的客群是会议、商务客群客户。 区域酒店发展现状——现有酒店客源结构 本案3~4